Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?
Le marchand de biens est un commerçant qui achète des immeubles — appartements, maisons, terrains, parts de sociétés immobilières, fonds de commerce — pour son propre compte et les revend rapidement afin de réaliser un bénéfice. Deux critères fondent l’activité : la récurrence des opérations et l’intention spéculative dès l’acquisition.
1.1 Caractère habituel des opérations
Effectuer plusieurs achats-reventes successifs suffit à qualifier l’habitude. Un particulier peut donc devenir marchand de biens involontairement ; mieux vaut anticiper.
1.2 Intention spéculative
Le bénéfice escompté distingue le marchand de biens de l’investisseur locatif. Dès l’origine, l’objectif reste la revente rapide.
Cadre juridique et Code APE 68.10Z
L’Insee classe l’activité sous le code APE 68.10Z – Activités des marchands de biens immobiliers. Elle relève de l’article L. 110-1 du Code de commerce : l’achat pour revendre constitue un acte de commerce.
Pourquoi devenir marchand de biens ?
Les créateurs recherchent la rentabilité immobilière, la plus-value professionnelle, la flexibilité de l’activité et un levier de croissance rapide. Cependant, la profession exige un solide capital de départ, des compétences juridiques et une rigueur fiscale.
Choisir la meilleure structure : SAS ou SARL ?
La SCI est-elle adaptée ?
Non. La SCI a un objet civil ; elle ne peut donc pas exercer une activité commerciale habituelle. Optez plutôt pour une SAS ou une SARL.
Tableau comparatif SAS – SARL
| Critère | SAS | SARL |
|---|---|---|
| Dirigeant | Président assimilé salarié | Gérant TNS |
| Cotisations sociales | Urssaf (patronales + salariales) | SSI (ex-RSI), moins coûteuses |
| Dividendes | Flat tax (PFU 30 %) | Flat tax + charges sociales au-delà de 10 % du capital |
Incidences sociales : Urssaf, SSI et rémunération
Le statut assimilé salarié en SAS offre une protection sociale complète mais coûteuse. Le gérant de SARL cotise à la SSI, moins onéreuse. Comparez vos projections de trésorerie avant de décider.
Quelle est la fiscalité d'un marchand de biens ?
TVA sur marge ou sur prix total
▼ TVA sur le prix de vente total :
D’immeubles neufs de moins de cinq ans ; v De terrains à bâtir lorsque leur acquisition a ouvert droit à déduction ; De terrains non à bâtir soumis à la TVA sur option ; D’immeubles de plus de 5 ans soumis à la TVA sur option lorsque son acquisition a ouvert droit à déduction.
▼ TVA sur la marge La TVA sur la marge :
De terrains à bâtir lorsque leur acquisition n’a pas ouvert droit à déduction ; D’immeubles de plus de 5 ans soumis à la TVA sur option dès lors qu’ils n’ont pas ouvert droit à déduction de la TVA lors de leur acquisition.
Droits d’enregistrement réduits
Les droits d’enregistrement applicables à la cession du bien immobilier peuvent être imposés selon trois régimes différents :
-taxation au taux normal compris entre 5,09% et 5,80% ;
-taxation au taux réduit de 0,715% sur les ventes, réalisées auprès d’un assujetti, de terrains à bâtir soumises à la TVA sur le prix total et d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans ;
-taxation au taux réduit de 0,715% si le marchand de biens prend l’engagement de revendre dans un délai de 5 ans ;
-taxation au droit fixe de 125 € si le marchand de bien prend l’engagement d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf.
Impôt sur les sociétés
En cas d’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les marchands de biens personnes physiques relèvent des bénéfices industriels et commerciaux.
Les marchands de biens ne peuvent pas relever du régime de la micro-entreprise (article 50-O, 2, e du Code général des impôts). Ils doivent obligatoirement être soumis à un régime réel d’imposition. .
La taxe de 3 % sur les immeubles des personnes morales ne concerne pas les marchands de biens : « La taxe est due à raison des immeubles ou droits immobiliers possédés au 1er janvier de l’année d’imposition, à l’exception des biens régulièrement inscrits dans les stocks des personnes morales qui exercent la profession de marchand de biens ou de promoteur-constructeur » art. 990 F CGI
Quels sont les avantages d'un marchand de biens ?
Le statut de marchand de biens offre de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent professionnaliser leur activité. En agissant à la voix active, le marchand de biens achète des biens immobiliers en bloc, sous-évalués ou à fort potentiel, puis les valorise par la rénovation, la division ou le changement d’usage, avant de les revendre avec une plus-value. Grâce à son statut, il bénéficie d’une fiscalité avantageuse, notamment d’un taux réduit de droits de mutation (0,715 %) sous conditions, et peut récupérer ou neutraliser la TVA selon les opérations. Il optimise également ses frais d’acquisition, sa trésorerie, et sa capacité à enchaîner les opérations. En somme, il structure juridiquement son activité pour maximiser ses marges tout en sécurisant ses opérations commerciale
Les frais de notaire d'un marchand de bien
Le marchand de biens réduit significativement ses frais de notaire lorsqu’il achète un bien immobilier dans le cadre de son activité professionnelle. En s’engageant à revendre le bien dans un délai de cinq ans, il bénéficie d’un taux de droits d’enregistrement réduit à 0,715 % au lieu des 5,80 % à 5,81 % appliqués aux particuliers. Il inscrit cet engagement dans l’acte notarié, ce qui lui permet de réaliser une économie substantielle sur les frais d’acquisition. Lorsqu’il achète un bien soumis à la TVA, il applique également un traitement fiscal spécifique qui limite encore ces frais. En optimisant ainsi les frais de notaire, le marchand de biens augmente mécaniquement sa marge sur l’opération.
Question : Dois-je créer ma société avant le premier achat ?
Réponse : Oui. Sans structure commerciale, l’administration pourra requalifier votre bénéfice en BIC et vous redresser rétroactivement.
Processus d’achat-revente en l’état
Dans ce modèle, vous achetez, réalisez les démarches de commercialisation et revendez sans travaux. La marge repose sur la négociation à l’achat.
Vente à la découpe : optimiser la marge
Le marchand acquiert un immeuble complet, le divise en lots, puis revend au détail. Chaque lot génère une marge supérieure. Respectez le droit de préemption des locataires et notifiez le prix par courrier recommandé.
Question : Comment calculer la TVA lors d’une vente à la découpe ?
Réponse : Appliquez la TVA sur marge pour chaque lot si le bien initial n’était pas soumis à TVA. Documentez le calcul lot par lot pour éviter le redressement.
Rénovation et vente d’immeuble à rénover (VIR)
Contrat de VIR : un acte notarié obligatoire
Si vous percevez des fonds avant livraison, concluez une VIR : acte authentique, transfert de propriété progressif et garantie d’achèvement.
Paiement échelonné
50 % à mi-parcours, 95 % à l’achèvement, solde à la livraison.
Assurance-construction
Souscrivez responsabilité civile professionnelle, décennale et dommages-ouvrage.
Question : Puis-je cumuler rénovation lourde et TVA sur marge ?
Réponse : Non. Des travaux assimilés à une reconstruction déclenchent la TVA sur prix total.
Assurances et garanties obligatoires
- Responsabilité civile professionnelle
- Garantie financière d’achèvement des travaux
- Assurance décennale
- Assurance dommages-ouvrage
Financement et plan de trésorerie
Montez un plan de financement réaliste. Les banques exigent 20 % d’apport. Anticipez les décalages de TVA et les appels de fonds notariés.
Question : Quel est le ratio idéal fonds propres/financement bancaire ?
Réponse : Les établissements apprécient un apport de 20 % minimum pour sécuriser le montage et couvrir frais de notaire et taxes.
Due-diligence et gestion des risques
Vérifiez urbanisme, servitudes, diagnostics techniques, baux existants, état locatif, conformité électrique. Assurez-vous que l’immeuble n’est pas frappé d’un arrêté de péril.
Questions fréquentes intégrées
Question : Existe-t-il une formation obligatoire pour devenir marchand de biens ?
Réponse : Aucune formation n’est obligatoire, mais la compétence en droit immobilier, fiscalité et travaux est indispensable. De nombreux organismes délivrent des certificats valorisants.
Étude de cas chiffrée
Vous achetez un immeuble de 800 000 € hors frais, réalisez 60 000 € de travaux, payez 5 000 € d’honoraires d’assurances et 6 000 € de frais financiers. Vous revendez en lots pour 1 150 000 €. Résultat avant IS : 279 000 €. À 25 % d’IS, bénéfice net : 209 250 €. Marge nette : 24,6 %.
Conclusion : réussir comme marchand de biens
Pour prospérer, combinez sourcing rigoureux, montage fiscal optimisé, financement solide et contrôle des coûts. Entourez-vous d’un expert-comptable spécialisé. La marque Compta In Touch propose un accompagnement fiscal immobilier complet et un service de création d’entreprise clé en main.
FAQ
Comment devenir marchand de biens en France ?
- Choisir un statut juridique (EI, EURL, SARL…) et s’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que « marchand de biens ».
- Obtenir une licence financière (garantie professionnelle) si vous proposez du crédit ; sinon, ce n’est pas obligatoire pour l’achat-revente pur.
- Disposer d’un capital suffisant ou de financements bancaires pour réaliser des acquisitions et anticiper les frais (notaire, travaux).
- Maîtriser les aspects juridiques et fiscaux (TVA, droits d’enregistrement, plus-value) et se former si nécessaire (DIF, formation spécialisée).
- Développer un réseau de contacts (agents immobiliers, notaires, artisans) et une veille de marché pour dénicher les meilleures opportunités.
Comment s’inscrire au registre du commerce en tant que marchand de biens ?
Rédigez les statuts de votre SAS ou SARL, déposez le capital, publiez l’annonce légale puis envoyez le dossier au greffe ; le K-bis suit sous quelques jours.
Quelle est la durée de conservation des documents comptables ?
Vous devez conserver vos pièces justificatives au moins 10 ans.
Le marchand de biens peut-il bénéficier du régime micro-BIC ?
Non. L’activité dépasse toujours les seuils micro et implique la tenue d’une comptabilité commerciale.
Faut-il une carte professionnelle ?
Non. La carte T (loi Hoguet) ne s’applique pas car vous agissez pour compte propre.
Quels sont les avantages d'être marchand de biens ?
• Fort levier financier : mobilisez 10–15 % d’apport pour piloter des opérations beaucoup plus importantes.
• Marges attractives : 5 %–10 % de bénéfice net, voire plus avec une bonne négociation et gestion des coûts.
• Autonomie totale : choix des biens, négociation, rénovation et revente selon votre stratégie.
• Optimisation fiscale : régimes (TVA sur marge, BIC/IS) et déficits fonciers pour réduire l’imposition.
• Patrimoine valorisé vite : réinvestissez vos bénéfices dans de nouveaux projets ou immeubles de rapport.
Quel budget faut-il pour devenir marchand de biens ?
Pour un premier projet de marchand de biens, prévoyez au minimum :
- Fonds propres ~ 10–15 % du prix d’achat :
- Si vous visez un bien à 200 000 €, comptez 20–30 000 € d’apport.
- Frais de notaire et droits (7–8 %) :
- Soit environ 14–16 000 € sur 200 000 €.
- Budget travaux et imprévus (5–10 %) :
- 10 000–20 000 € selon l’état du bien.
Total minimal pour démarrer : ~ 50 000 €.
Pour plus de confort (plusieurs opérations en parallèle), mieux vaut disposer de 100–150 000 € de trésorerie.
Comment calculer la plus-value en cas d’associé minoritaire ?
Ventilez le résultat fiscal au prorata des droits dans les statuts, puis appliquez l’IS et la flat tax sur dividendes selon la forme sociale.
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