Pour les personnes souhaitant constituer, gérer ou transmettre un patrimoine immobilier, la société civile immobilière (SCI) est la solution idéale. Cela dit, les formalités de création d'une SCI diffèrent quelque peu, comparé à la création de sociétés commerciales comme la SAS et la SARL. Comment fixer le montant du capital social quand vous créez une SCI ? Décryptage.
À savoir que la SCI est une forme juridique qui n'est pas faite pour une activité commerciale ! Elle n'est donc pas adaptée pour faire de la location meublée, ni pour encadrer l'activité de marchand de biens.
SCI : à quoi sert le capital social ?
Définition du capital social
Le capital social se compose des apports de chaque associé lors de la constitution de la société, qui peuvent être de deux types :
- Les apports en numéraire correspondent à une somme d’argent
- Les apports en nature correspondent à l'apport d'un bien tel qu'un immeuble
En contrepartie de son apport, chaque associé obtient des parts sociales.
Il existe également une autre catégorie d’apport : les apports en industrie. Ce sont les savoir-faire ou relations d’affaires qu'un associé peut apporter à sa société; dans le cadre de la SCI ils ne sont pas constitutifs du capital social.
Quelle est l’utilité du capital social ?
Le capital social remplit principalement deux fonctions :
- Répartition des pouvoirs entre les associés : les droits de vote ainsi que les droits à dividendes sont proportionnels à l’apport de chaque associé dans le capital social
- La garantie financière pour les tiers : en cas de déficit, le capital social peut servir à régler les dettes de la société.
Ainsi, le montant plus ou moins élevé d'une SCI a vocation à rassurer. Plus il sera élevé, plus la SCI apparaitra solide et digne de confiance.
Pourquoi mettre son capital dans une SCI ?
La SCI est une solution efficace lorsqu’on cherche à faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, notamment familial. Ce, pour les raisons suivantes :
- Les dettes et les bénéfices sont répartis en fonction des parts sociales de chaque associé
- L’accord majoritaire des associés est nécessaire pour vendre le bien
- La cession successive des parts de SCI de parent à enfant permet de transmettre un bien en bénéficiant des abattements sur les droits de succession (100 000 € par enfant et par donation, tous les 15 ans)
- Et contrairement au régime de l’indivision qui s’applique par défaut, les droits des associés d’une SCI se limitent aux parts qu’ils détiennent dans la société.
Quel montant de capital social faut-il pour créer une SCI ?
Le capital minimum d'une SCI
Il est fixé à 1 € et il n’y a pas de maximum. Mais, le capital social étant un gage de confiance et de crédibilité vis-à-vis des tiers, en particulier les banques, il n'est pas judicieux de placer si peu dans le capital. De plus, dans le cas d’une acquisition, un apport minimal sera exigé pour obtenir un prêt immobilier.
Quoi qu’il en soit, le montant du capital social doit être inscrit dans les statuts constitutifs de la SCI.
SCI : vaut-il mieux un capital faible ou élevé ?
Il existe plusieurs stratégies pour fixer le montant du capital social d’une SCI.
Avec un capital social faible, il est possible de faire entrer un ou plusieurs associés ayant un apport peu élevé (les enfants dans une SCI familiale par exemple). Et pour pallier le manque de trésorerie, les associés peuvent toujours recourir à l’apport en compte courant. Mais en cas de cession des parts, la plus-value et donc l’impôt afférent sera bien plus élevée.
Un capital social élevé se rapproche davantage de la valeur du patrimoine immobilier. En cas de cession des parts, la plus-value sera nécessairement moins élevée, ce qui permet de diminuer l'impact fiscal sur le produit de la vente.
Le capital social est-il nécessairement fixe ?
Si le capital social d’une SCI est généralement fixe, sachez qu’il est possible d’opter pour un capital variable.
Dans ce cas, le capital social de la SCI pourra varier dans une fourchette comprise entre un capital plancher (minimum) et un capital plafond (maximum). L’avantage étant de pouvoir réduire ou augmenter le capital social sans modification statutaire. De plus, la cession des parts d’une SCI ayant un capital variable n’est pas soumise à la procédure d’agrément (en principe, l'accord des autres associés est nécessaire).
Notre conseil : faites appel à un expert-comptable pour vous aider à définir le type et le montant de capital social adapté à vos projets et à votre stratégie.
Souscription, versement et libération du capital social en SCI
Le dépôt du capital
Pour les sociétés commerciales SARL et SAS, il est obligatoire de déposer une partie du capital social sur un compte bloqué au moment de la constitution de la société.
Tandis que pour créer la SCI, les associés s’engagent à fournir un apport : on parle de souscription ou de promesse d’apport. Mais le dépôt du capital social de la SCI n’est pas obligatoire (sauf pour les apports en nature).
Comment libérer le capital d’une SCI ?
C’est aux associés de la SCI de déterminer, par le biais des statuts, les modalités de libération ou de réalisation effective des apports :
- Soit, la libération intégrale lors de la constitution de la société
- Soit, une libération partielle en fixant un calendrier de versements
Comment procéder à la modification du capital social de la SCI ?
Augmentation du capital social en SCI
L’augmentation de capital social permet de renforcer les ressources de la société, de pallier certaines difficultés financières ou encore de faire entrer un nouvel associé.
Elle peut prendre plusieurs formes : l’augmentation de la valeur nominale des parts sociales, l’émission de nouvelles parts sociales ou bien l’incorporation de réserves. Il faut alors suivre une procédure précise :
- Convocation d’une assemblée générale extraordinaire
- Dépôt des fonds sur le compte bancaire de la SCI ou chez un notaire
- Modification des statuts de la SCI
- Enregistrement au Service des impôts des entreprises
- Publication d’un avis de modification dans un journal d’annonces légales
- Dépôt du dossier au centre de formalités des entreprises
Réduction du capital social en SCI
Plusieurs raisons peuvent justifier une réduction du capital en SCI :
- L’imputation de pertes importantes sur le capital social
- La volonté d’un associé de se retirer de la société
- L’évolution des besoins en financement de la société
La procédure est similaire à celle prévue pour l’augmentation de capital.
Que se passe-t-il si les capitaux propres deviennent inférieurs à la moitié du capital social ?
Les sociétés commerciales ont l’obligation de reconstituer leurs capitaux propres lorsqu’ils deviennent inférieurs à la moitié du capital social.
Ce n'est pas le cas pour les SCI. Elles ne sont pas soumises à cette règle du fait que la responsabilité des associés ne se limite pas au montant de leurs apports. Leur responsabilité est indéfinie. Autrement dit, les associés peuvent être amenés à rembourser les dettes de la SCI sur leur patrimoine personnel (proportionnellement aux parts qu’il détient).
L'essentiel à retenir
S'il est théoriquement possible de créer une Société civile immobilière avec seulement 1€, le montant du capital social doit en réalité être déterminé en fonction du profil des associés et des objectifs de la SCI.
N'hésitez pas à solliciter nos équipes d'experts en droit des sociétés et en fiscalité pour vous accompagner à chaque étape de votre projet immobilier.
