La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil juridique prisé pour la gestion et la transmission de patrimoine immobilier. Mais qu'en est-il de l'imposition d'une SCI en 2025 ? Quel régime d'imposition choisir entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS) ? Expert-comptable en ligne, Compta In Touch vous dresse ici un panorama complet et à jour pour optimiser la fiscalité de vos investissements immobiliers et sécuriser vos démarches.
Quels sont les avantages fiscaux et les caractéristiques de la SCI ?
La SCI constitue un outil efficace pour optimiser la fiscalité d'un investissement locatif. Selon le régime fiscal choisi (IR ou IS), la SCI offre différentes possibilités de déduction de charges, telles que les travaux ou les intérêts d'emprunt, permettant ainsi de réduire l'imposition des revenus locatifs.
En ce qui concerne les caractéristiques de la SCI, cette société civile nécessite d'être deux. Vous devez vous associer avec au moins une personne physique ou morale (une autre société) pour pouvoir créer une SCI. Chacun des associés apporte une somme pour constituer le capital de leur SCI et reçoit des parts sociales en contrepartie. Leur quote-part de bénéfices et leur droit de vote est proportionnel à leur apport. Société civile, la création d'une SCI implique de :
- Rédiger des statuts pour déterminer son fonctionnement
- Désigner un gérant, qui s’occupera de la gestion courante des biens immobiliers
- L'immatriculer et l'enregistrer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
À savoir que de nombreux dirigeants choisissent de créer une SCI familiale, pour transmettre leurs biens via la cession des parts sociales, plutôt que la transmission directe.
Comment sont imposés les revenus locatifs d'une SCI ?
SCI à l'IR : la transparence fiscale
Les revenus locatifs perçus par une SCI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. De même que le prix de vente de son bien immobilier.
Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. Cela signifie que les bénéfices réalisés ne sont pas imposés au niveau de la société, mais au niveau des associés, proportionnellement à leur part dans le capital social. La quote-part de chaque associé étant intégrée à son revenu global.
À savoir que le barème de l'IR applicable en 2025 se décompose ainsi :
- Jusqu’à 11 497 € : 0 %
- De 11 498 € à 29 315 € : 11 %
- De 29 316 € à 83 823 € : 30 %
- De 83 824 € à 180 294 € : 41 %
- Plus de 180 294 € : 45 %
On dit alors que la SCI est transparente, car elle n’est pas elle-même imposée.
SCI à l'IR : deux régimes fiscaux au choix
Imposés à l'IR, les associés peuvent opter, soit pour le régime réel, soit pour le régime micro-foncier si leurs revenus bruts fonciers n'excèdent pas 15 000 € par an. Auquel cas, ils bénéficient d'un abattement forfaitaire de 30 % qui remplace la déduction de leurs charges réelles.
Au delà de 15 000 € de recettes locatives annuelle, les associés sont soumis au régime réel. Les charges réelles déductibles portent alors uniquement sur leur revenu foncier. En cas de bénéfices de la SCI, chaque associé voit les revenus de son foyer fiscal augmenter. Autrement dit il paye plus d'impôts. Inversement, en cas de déficit foncier (pertes), chaque associé voit son revenu baisser et leur imposition aussi.
SCI à l'IS : une option possible
Sur option, la SCI peut être imposée à l’impôt sur les sociétés (IS). Attention ! l'option est irrévocable. Il sera donc impossible de revenir à l'IR par la suite. La SCI est alors dite "opaque". C’est la société en tant que telle qui est redevable de l’impôt, tandis que les associés sont uniquement imposés lorsqu’ils perçoivent des dividendes. La SCI est imposée sur ses bénéfices au taux normal de 25 %, ou au taux réduit de 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfices, sous conditions :
- Réaliser un chiffre d'affaires hors taxes inférieur à 10 millions d'euros
- Avoir un capital entièrement libéré.
- Être détenue à au moins 75 % par des personnes physiques ou par des sociétés répondant elles-mêmes à ces critères.
Ainsi, l'imposition de votre SCI à l'IS est particulièrement avantageuse si votre foyer fiscal se situe dans les tranches d’imposition les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu.
À savoir qu'une SCI qui a une activité commerciale, telle que la location de meublés, est obligatoirement soumise à l'IS.
Quelles sont les déductions fiscales possibles pour une SCI ?
Les charges déductibles constituent un avantage fiscal de taille puisque ces déductions permettent de maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier.
Attention ! Une charge doit respecter les règles de déductibilité pour être déduite. C'est à dire qu'elle doit respecter les conditions suivantes :
- Être engagée dans l'intérêt de la SCI ;
- Être justifiée ;
- Ne pas présenter un montant exagéré.
En conséquence, les intérêts d’emprunt, Les honoraires de gestion locative, les primes d’assurance loyers impayés, les charges de copropriété, les frais de travaux d’entretien et de réparation du bien immobilier, et la taxe foncière sont déductibles du résultat imposable d'une SCI.
Conservez bien toutes les factures et justificatifs de paiement pour chaque charge déductible !
Les avantages fiscaux sont encore plus importants si vous optez pour une imposition de votre SCI à l'IS. En effet vous pouvez, en plus :
- Amortir votre bien immobilier. C'est à dire déduire chaque année une fraction de sa valeur d'achat du résultat imposable ;
- Déduire les frais d'agence immobilière et les frais de notaire liés à l'acquisition du bien ;
- Déduire la rémunération du gérant de la SCI ;
- Déduire les travaux d'agrandissement ou de reconstruction du bien immobilier.
Comment déclarer les revenus de sa SCI en 2025 ?
Concernant les SCI relevant de l’IR, la déclaration de résultats se fait en ligne via le formulaire 2072. De plus, chaque associé personne physique doit renseigner sa quote-part dans sa déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044) et la joindre à sa déclaration de revenus. En terme de délais, la déclaration en ligne est à faire avant une certaine date, selon votre département :
- Jusqu'au jeudi 22 mai 2025 pour les départements 01 à 19 et les non-résidents en France
- Jusqu'au mercredi 28 mai 2025 pour les départements 20 à 54 (y compris 2A et 2B) :
- jusqu'au jeudi 5 juin 2025 pour les départements 55 à 976
Les SCI relevant de l’IS doivent quant à elle télédéclarer leur déclaration de résultats via le formulaire 2065, accompagnée des annexes de la liasse fiscale. Ce, au plus tard dans les 3 mois qui suivent la date de clôture de l’exercice comptable.
Quant à la déclaration des dividendes perçus par les associés, elle se fait sur leur déclaration personnelle, dans la case 2DC.
Contactez-nous pour vous assurer de ne rien oublier dans votre déclaration de revenus fonciers !
Comment choisir entre IR ou IS ?
Outre les différences propres à chaque régime d'imposition, les associés doivent tenir compte de plusieurs éléments, notamment :
- Les autres revenus du foyer fiscal de chaque associé
- Le formalisme induit par le régime de l’IS, avec notamment des obligations comptables plus importantes
Notez aussi que l’IS permet certes de mieux maitriser sa fiscalité, mais le traitement fiscal des plus-values, en cas de vente, est moins favorable à l’IS.
Pour rappel, une SCI qui sert à faire de la location de logements meublés est obligatoirement soumise à l'IS. L'administration fiscale considère que c'est une activité commerciale.
Là encore, nous ne pouvons que vous recommander de valider votre choix avec un expert-comptable. N'hésitez pas à nous contacter pour faire les simulations nécessaires.
SCI à l'IS : quel est le traitement fiscal des dividendes ?
Les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, également appelé flat tax.
Dans ce cas, le régime de l’IS entraîne donc une double imposition : la société est taxée sur ses bénéfices, et les associés sont taxés sur les dividendes distribués.
À savoir qu'en conservant les bénéfices au sein de la SCI, plutôt que de les distribuer, votre société pourra disposer de liquidités supplémentaires pour financer de nouveaux investissements immobiliers, favorisant ainsi une stratégie de croissance patrimoniale.
En cas de pertes de la SCI, quel est le traitement fiscal du déficit ?
En cas de résultat déficitaire à la clôture de l’exercice comptable, le traitement sera également différent :
Les associés d’une SCI imposée à l’IR peuvent imputer le déficit foncier sur leurs revenus globaux, dans la limite annuelle de 10 700 €.
Tandis que Les déficits constatés par une SCI à l'IS peuvent être reportés sur les exercices suivants, permettant ainsi de compenser de futurs bénéfices et de lisser la charge fiscale dans le temps.
En cas de vente du bien immobilier, quel est le traitement fiscal des plus-values ?
Dans le cas d’une SCI à l’IR, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique. Le taux d’imposition est de 19 % au titre de l’impôt et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avec un taux supplémentaire au-delà de 50 000 € (entre 2 et 6 %).
L’avantage fiscal ici, c’est qu’un abattement progressif pour durée de détention permet de diminuer la plus-value taxable :
- De 6 ans à 21 ans : 6 % au titre de l’impôt sur le revenu, 1,65 % pour les prélèvements sociaux
- 22e année révolue : 4 % au titre de l’impôt sur le revenu, 1,6 % pour les prélèvements sociaux
- Au-delà de la 22e année : exonération d’impôt sur le revenu, abattement de 9 % pour les prélèvements sociaux
- Au-delà de la 30e année : exonération totale
Tandis que dans le cas d’une SCI à l’IS, c’est le régime des plus-values immobilières professionnelles qui s’applique :
- La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, c’est-à-dire qu’on intègre les amortissements au calcul. Ce qui a pour effet d’augmenter la plus-value taxable si le bien est entièrement amorti.
- La plus-value s’ajoute aux autres bénéfices et est donc imposée au taux normal, ou au taux réduit de l’IS selon le montant total.
L'essentiel à retenir
La SCI bénéficie d'une fiscalité avantageuse, mais le choix entre IR et IS doit être mûrement réfléchi pour ne pas peser sur les finances des associés.
Chaque situation étant différente, votre expert-comptable est là pour vous conseiller. Contactez-nous dès maintenant !
