Que ce soit pour mettre un bien immobilier en location nue, ou anticiper sa transmission, la constitution d'une SCI (société civile immobilière) permet de bénéficier d'un certain nombre d'avantages fiscaux. Comment sont imposés les bénéfices en SCI ? Quel régime d'imposition choisir entre l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés ? Votre expert-comptable en ligne Compta In Touch vous partage tout ce que vous devez connaitre de la fiscalité de la SCI pour faire des choix éclairés.
Les caractéristiques de la société civile immobilière (SCI)
La structure juridique
Il faut être au minimum 2 personnes (physiques ou morales) pour pouvoir créer une SCI. Chacun des associé fait un apport pour constituer le capital de la société et reçoit des parts sociales en contrepartie. Leur quote-part de bénéfice et leur droit de vote est proportionnel à leur apport.
Société civile, la SCI implique de :
- Rédiger des statuts pour déterminer son fonctionnement
- Désigner un gérant, qui s’occupera de la gestion courante des biens immobiliers
- L'immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Les SCI facilitent la gestion du patrimoine immobilier, mais aussi sa transmission grâce à des traitements fiscaux avantageux. Ainsi de nombreux dirigeants choisissent de créer une SCI familiale, pour transmettre leurs biens via des cessions de parts successives.
SCI à l'IR : la transparence fiscale
Par défaut, les bénéfices de la SCI sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR).
On dit alors que la SCI est transparente, car elle n’est pas elle-même imposée. Ce sont les associés qui sont redevables de l’impôt à titre personnel, en fonction de leur participation au capital et de leur situation fiscale individuelle, conformément au barème progressif de l’IR.
SCI à l'IS : une option possible
Sur option, la SCI peut être imposée à l’impôt sur les sociétés (IS), selon un barème fixe.
Dans ce cas, on dit que la SCI est opaque. C’est la société en tant que telle qui est redevable de l’impôt, tandis que les associés sont uniquement imposés lorsqu’ils perçoivent des dividendes (ou une rémunération).
Comment déclarer les revenus de sa SCI en 2023 ?
La déclaration annuelle des recettes locatives
Concernant les SCI relevant de l’IR, la déclaration de résultats (formulaire 2072) doit être télédéclarée. De plus, chaque associé personne physique doit renseigner sa quote-part dans sa déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044) et la joindre à sa déclaration de revenus.
Les SCI relevant de l’IS doivent quant à elle télédéclarer leur déclaration de résultats (formulaire 2065), au plus tard dans les 3 mois qui suivent la date de clôture de l’exercice.
Comment sont imposés les revenus locatifs en SCI ?
L'imposition sur le revenu
Lorsque votre société est soumise à l’IR, le taux d’imposition varie en fonction de la tranche de revenus, la quote-part de chaque associé étant intégrée à son revenu global :
- Jusqu’à 10 777 € : 0 %
- De 10 778 € à 27 478 € : 11 %
- De 27 479€ à 78 570 € : 30 %
- De 78 571 € à 168 994 € : 41 %
- Plus de 168 994 € : 45 %
Pour rappel, le barème de l'IR vient d'être revalorisé à hauteur de 5.4% depuis le 1er janvier 2023
L'imposition sur les sociétés
Lorsqu'elle est soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice est taxé à hauteur de :
- Taux réduit de 15 % : jusqu’à 38 120 € de bénéfices, à condition que le capital soit détenu à au moins 75 % par des personnes physiques, et que le chiffre d’affaires HT soit inférieur à 10 M€
- Taux normal de 25 % : pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022.
Naturellement, de nombreux facteurs viennent impacter le revenu taxable et donc l’imposition effective. C’est pourquoi les associés peuvent être tentés d’opter pour l’IS, dans le but de payer moins d’impôts.
Pourquoi et comment passer d’une SCI à l’IR à l’IS ?
Une option définitive ?
Pour que la SCI soit imposée à l’IS, une demande doit être adressée au service des impôts des entreprises (SIE). Le choix de passer à l’IS peut être fait dès la création de votre SCI, puis à tout moment de la vie de la société, dès lors que le capital social est intégralement libéré.
Jusqu’en 2019, cette option était irrévocable. Mais la loi de finances pour 2019 instaure un droit de renonciation temporaire à l’option pour l’IS :
- Il faut alors notifier l’administration fiscale de la renonciation à l’option, avant la fin du mois précédant la date de versement du premier acompte d’IS
- Au bout de 5 ans, la renonciation n’est plus possible.
Que choisir entre IR ou IS ?
Même s’il est possible de revenir temporairement sur cette option, passer à l’IS est loin d’être anodin pour une SCI. Outre les différences propres à chaque régime d'imposition, les associés doivent tenir compte de plusieurs éléments, notamment :
- Les autres revenus du foyer fiscal de chaque associé
- Le formalisme induit par le régime de l’IS, avec notamment des obligations comptables plus importantes
Notre conseil : faites appel à votre expert-comptable pour étudier les avantages de chaque régime au regard de votre situation, et évaluer les gains potentiels au niveau fiscal.
Fiscalité de la SCI : quels sont les avantages fiscaux ?
Traitement fiscal des dividendes : une double imposition pour les SCI à l'IS
Les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, également appelé flat tax.
Dans ce cas, le régime de l’IS entraîne donc une double imposition : la société est taxée sur ses bénéfices, et les associés sont taxés sur les dividendes distribués.
La déduction des charges
Pour les SCI à l’IR, il existe deux régimes fiscaux au choix, qui impactent le traitement de vos charges :
- Le régime micro foncier, uniquement possible si vos recettes locatives sont inférieures à 15 000 € par an : un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges réelles, est appliqué par l'administration fiscale
- Le régime réel : les charges réelles viennent en déduction des recettes locatives dans le calcul du revenu imposable. Les dépenses engagées pour le bien locatif (location nue) sont déductibles.
Pour les SCI à l’IS, il est possible de déduire l’ensemble des charges engagées pour l’activité, ce qui inclut notamment les frais d’acquisition, les intérêts d'emprunt, les assurances, l’amortissement du bien immobilier ou encore la rémunération du gérant de la société.
Traitement fiscal du déficit
En cas de résultat déficitaire à la clôture de l’exercice comptable, le traitement sera également différent :
- Les associés d’une SCI imposée à l’IR peuvent imputer le déficit foncier sur leurs revenus globaux, dans une limite annuelle de 10 700 €
- Si la SCI est imposée à l’IS, le déficit sera considéré comme une charge déductible du bénéfice des années suivantes, sans limitation de temps.
Traitement des plus-values immbilières dans le cadre d'une vente
Dans le cas d’une SCI à l’IR, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique. Le taux d’imposition est de 19 % au titre de l’impôt et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avec un taux supplémentaire au-delà de 50 000 € (entre 2 et 6 %).
L’avantage fiscal ici, c’est qu’un abattement progressif pour durée de détention permet de diminuer la plus-value taxable :
- De 6 ans à 21 ans : 6 % au titre de l’impôt sur le revenu, 1,65 % pour les prélèvements sociaux
- 22e année révolue : 4 % au titre de l’impôt sur le revenu, 1,6 % pour les prélèvements sociaux
- Au-delà de la 22e année : exonération d’impôt sur le revenu, abattement de 9 % pour les prélèvements sociaux
- Au-delà de la 30e année : exonération totale
Dans le cas d’une SCI à l’IS, c’est le régime des plus-values immobilières professionnelles qui s’applique :
- La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, c’est-à-dire qu’on intègre les amortissements au calcul. Ce qui a pour effet d’augmenter la plus-value taxable si le bien est entièrement amorti
- La plus-value s’ajoute aux autres bénéfices et est donc imposée au taux normal ou au taux réduit de l’IS selon le montant total.
L'essentiel à retenir
La SCI bénéficie d'une fiscalité avantageuse, mais le choix entre IR et IS doit être mûrement réfléchi pour ne pas peser sur les finances des associés.
Chaque situation étant différente, votre expert-comptable est là pour vous conseiller. Contactez-nous dès maintenant !
