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Quelle fiscalité pour une SCI ?


03 7 2020

La Société Civile Immobilière (SCI) est un instrument très utile pour gérer votre patrimoine. Elle permet notamment aux membres d’une même famille de s’associer dans le cadre d’un achat immobilier.


Compta In Touch vous présente ce qu’il faut savoir sur la fiscalité d’une SCI.

 

Fiscalité d’une SCI : Impôt sur le revenu ou Impôt sur les sociétés ?


Par défaut, les résultats d’une SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR). La fiscalité de la SCI est dite « transparente ». Cela signifie que la société n’est pas imposée en tant que telle, mais que chaque associé est directement redevable de l’impôt, proportionnellement à sa participation au capital.


Vous pouvez également décider de soumettre les résultats de votre SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). L’impôt est alors calculé sur la base des bénéfices de la société. Dans ce cas, la SCI est dite « opaque ». En tant qu’associé, vous êtes également imposé sur les dividendes perçus. Cette option peut être adoptée à la création ou au cours de la vie de la société.


Ces deux régimes comportent chacun des avantages. Par exemple, lorsqu’un prêt a été contracté pour financer l’achat du bien, il est fréquent que la SCI se retrouve en situation de perte au début de son activité. Or sous le régime de l’IR, ces pertes sont déductibles du revenu imposable des associés.


Dans d’autres situations, choisir le régime de l’IS peut s’avérer judicieux. Il permet notamment d’amortir les biens immobiliers, mais aussi de bénéficier d’un taux d’imposition maximal de 31%, ce qui est intéressant lorsque les associés sont déjà imposés à un taux élevé d’IR.

 

Le caractère habituel s’apprécie de façon pluriannuelle

 

À noter qu’il existe un cas particulier dans lequel l’imposition à l’IS est obligatoire : lorsque la société exerce une activité commerciale de façon habituelle. Cela concerne la location meublée, ou l’achat-revente de biens (l’acquisition de biens immobiliers dans le but de les revendre avec profit).


Toute la question est de savoir à partir de quandl’activité commerciale est considérée comme « habituelle ». 

 

Le Conseil d’Etat a récemment tranché sur ce point, en rappelant que l’imposition à l’IS s’applique lorsque les activités « procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel ». Il précise que c’est le nombre d’opérations et leur fréquence qui sont prises en compte, sur une période de plusieurs années.


L’absence d’activité commerciale pendant une année ne suffit donc pas à écarter l’imposition au titre de l’IS pour cette même année.

 

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