Indemnité d’éviction d’un bail commercial : on fait le point !

indemnité d'éviction

 

La résiliation ou le non-renouvellement d'un bail commercial se fait dans des conditions bien précises. La loi impose notamment le versement d'une indemnité d'éviction au locataire, lorsque ce dernier subit un préjudice lié au non-renouvellement. Quel est le montant de l'indemnité d'éviction? Quelles sont les règles en matière de comptabilisation et de fiscalité ? Faites le point avec votre expert comptable en ligne Compta In Touch !

 

Bail commercial : rappel des règles

Les caractéristiques du bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location spécifique, qui répond aux 4 caractéristiques suivantes :

  • L’existence d’un contrat de bail, pour une durée d’au moins 9 ans
  • L’immeuble ou le local doit être à usage commercial, artisanal ou industriel
  • Le locataire exploite un fonds de commerce
  • Le locataire est immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RM (Répertoire des Métiers).

À savoir que le bail commercial ne s’applique pas aux professions libérales. Les libéraux doivent signer un bail professionnel.

Notez également que lorsque la durée du bail dépasse 12 ans ou que le bail concerne un débit de boissons, il faut obligatoirement le rédiger devant notaire.

Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire bénéficie de plusieurs avantages par rapport à un bail classique :

  • Le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans
  • La révision du loyer est réglementée : tous les 3 ans, ou automatiquement en cas de clause d’échelle mobile

 

Le pas de porte

Au moment d’entrer dans les lieux, le propriétaire peut demander au preneur de verser un droit d’entrée, également appelé pas de porte. En général, le montant du pas de porte équivaut à 3 ou 6 mois de loyer. Contrairement au dépôt de garantie, cette somme n’est pas remboursée à la fin du bail.

Le pas de porte peut prendre deux formes :

  • Un supplément de loyer, souvent compensé par un loyer plus faible
  • Une indemnité.

Attention à ne pas confondre le pas de porte avec le droit au bail, versé au locataire sortant qui cède son contrat de location.

 

 

C’est quoi une indemnité d’éviction?

Ce que dit le Code de commerce

Lorsque le bail commercial arrive à échéance, le locataire bénéficie en principe d’un droit au renouvellement. Toutefois, le propriétaire bailleur peut refuser de renouveler le bail. Dans ce cas, il doit verser une indemnité d’éviction pour compenser le préjudice subi par le locataire contraint de quitter les lieux.

L’indemnité d’éviction est obligatoire en cas de non-renouvellement, sauf dans certaines situations exceptionnelles :

  • Le comportement du locataire est en cause : non-paiement du loyer, cessation d’exploitation du fonds loué…
  • Le propriétaire propose un local en remplacement, correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire
  • L’immeuble loué est insalubre ou vétuste et va être détruit
  • Le propriétaire reprend le local d’habitation accessoire au local commercial.

À savoir que le locataire dispose de 2 ans pour réclamer l’indemnité d’éviction, à compter de la date de réception du refus de renouvellement du bail, ou de la notification du congé du bailleur.

 

Indemnité de remplacement

L’indemnité d’éviction est qualifiée d’indemnité de remplacement ou de perte de fonds lorsque le refus de renouvellement du bail entraîne, pour le locataire, la perte de sa clientèle. Cela concerne notamment les commerces de proximité, ou plus généralement les commerces dont la clientèle est attachée au lieu d’exploitation.

 

Indemnité de déplacement ou de transfert

L’indemnité d’éviction est qualifiée d’indemnité de déplacement ou de transfert lorsque l’activité peut être transférée dans un autre lieu. Elle permet alors de couvrir une partie du coût de la réinstallation.

 

 

Comment calculer l’indemnité d’éviction ?

Le mode de calcul

Pour l’indemnité de remplacement, le montant se base sur la valeur marchande du fonds de commerce. L’indemnité tient compte notamment :

  • de la perte de la clientèle,
  • des résultats d’exploitation (chiffre d’affaires des 3 dernières années),
  • du droit au bail des locaux loués par le locataire.

Pour l’indemnité de déplacement, le montant se base sur la différence entre le loyer que le locataire aurait payé en cas de renouvellement, et le loyer à payer pour le nouveau local. Un coefficient est appliqué pour tenir compte de la nature de l’activité et de la qualité de l’emplacement du local. Parmi les éléments qui impactent le montant de l’indemnité de déplacement :

  • le transfert du fonds,
  • la valeur du droit au bail de l’ancien local,
  • le coût éventuel d’un nouveau pas-de-porte.

Le calcul de l’indemnité d’éviction est donc spécifique à chaque contrat de bail commercial. Si son montant peut être fixé à l’amiable entre bailleur et locataire, il est préférable de faire appel à un professionnel du chiffre pour vous aider.

 

Les indemnités accessoires

En cas de non-renouvellement du bail commercial, l’indemnité d’éviction fait office d’indemnité principale.

Mais le locataire peut également recevoir des indemnités accessoires, pour couvrir les :

  • Frais de déménagement
  • Frais de réinstallation du fonds de commerce
  • Frais et droits de mutation en cas d’achat d’un nouveau fonds
  • Frais liés à la résiliation de contrats
  • Frais de double loyer
  • Frais accessoires, comme la perte d’une licence
  • Trouble commercial causé par l’éviction (perturbation dans l’exploitation du fonds)

Si l’éviction entraîne le licenciement de salariés, les indemnités accessoires peuvent servir à couvrir les éventuelles indemnités de licenciement.

Par ailleurs, si le bail comprend un local d’habitation, le locataire peut être indemnisé pour la perte de logement.

 

 

Comment comptabiliser l’indemnité d’éviction après la résiliation d'un contrat de bail commercial ?

Quand utiliser le compte 671 ?

Pour le bailleur, le compte 671 permet de comptabiliser les charges exceptionnelles sur opérations de gestion, ce qui inclut les pénalités pour cause de rupture d’un contrat.

Pour le locataire, la comptabilisation de l’indemnité d’éviction dépend de sa nature : produit d’exploitation ou produit exceptionnel.

 

Fiscalité de l'indemnité d'éviction

Le traitement fiscal de l’indemnité d’éviction dépend de plusieurs facteurs.

Du point de vue du bailleur, l’indemnité est considérée comme :

  • Un élément du prix de revient de l’actif, si elle permet de reprendre l’exploitation, de vendre ou de démolir le local
  • Une charge déductible du résultat imposable, si elle permet de louer le bien à des conditions plus avantageuses
  • Si le bailleur est soumis à l’impôt sur le revenu, l’indemnité d’éviction pourra être traitée comme une charge déductible, uniquement si elle a pour but d’acquérir ou conserver un revenu (et non pas de réaliser un gain).

Du point de vue du locataire, l’indemnité est considérée comme :

  • Un produit d’exploitation imposable, si elle sert à compenser une charge (frais de déménagement, réinstallation…)
  • Un prix de cession soumis au régime des plus-values professionnelles, si elle compense la perte d’un élément d’actif (droit au bail, fonds de commerce…).

 

TVA et indemnité éviction

En principe, l’indemnité d’éviction n’est pas soumise à TVA puisqu’elle sert à réparer un préjudice, et ne constitue pas une prestation de service individualisée.

Mais la jurisprudence montre que l’indemnité d’éviction peut être soumise à TVA, si elle s’analyse comme une contrepartie à un service rendu. Par exemple, si le bailleur convainc le locataire actuel de partir, car il souhaite récupérer le local pour le louer à des conditions plus avantageuses. L’indemnité d’éviction ne sert pas à compenser un préjudice, mais à obtenir le départ du locataire en place.

 

 

L'essentiel à retenir

Le montant de l'indemnité d'éviction, qu'il s'agisse d'une indemnité de remplacement ou de déplacement, est propre à chaque situation. Pour l'évaluer correctement et garantir une comptabilisation conforme, il est judicieux de faire appel à votre expert-comptable.

 

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