La SCI comporte beaucoup d'avantages fiscaux mais elle ne permet pas pour autant de s'exonérer de toutes les taxes ! Compta In Touch vous détaille les biens et les différentes situations dans lesquelle la SCI est redevable de la taxe d'habitation et de la majoration quelquefois.
La taxe d’habitation en 2023
Suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales
La taxe d’habitation a été progressivement supprimée pour les résidences principales. Un calendrier a été mis en place en fonction des revenus du foyer fiscal, pour finallement s’étendre à l’ensemble des contribuables en 2023.
Une taxe destinée aux propriétaires de résidence secondaire ou location saisonnière
Désormais, la taxe d’habitation s’applique uniquement sur les résidences secondaires. Elle est due par le propriétaire ou l’usufruiter du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. La taxe d’habitation doit être payée par le locataire uniquement s’il loue sa résidence secondaire à l’année.
Point important : les propriétaires qui mettent leur résidence secondaire en location une partie de l’année doivent également s’acquitter de la taxe d’habitation.
En revanche, ceux qui ont investi dans l'immobilier et louent un bien meublé sont redevables de la CFE (cotisation foncière des entreprises). Ils bénéficient du statut LMNP.
Qui peut être exonéré de la taxe d’habitation ?
Pour être exonéré de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, il faut remplir deux conditions :
- Avoir quitté sa résidence principale pour entrer dans une maison de retraite ou un centre de soins longue durée
- Et ne pas dépasser un certain niveau de revenus (exemple : 29 670 € pour 1 part fiscale).
Est-ce qu’une SCI doit payer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?
La taxe d’habitation en SCI
À partir du moment où la SCI est propriétaire d’un logement meublé considéré comme résidence secondaire d'un ou plusieurs associés, elle est redevable de la taxe d’habitation pour :
- Les biens meublés affectés à l’habitation
- Les dépendances (local, parking, garage…) y compris si elles sont non meublées et non attenantes
Qui la paie ?
L’avis de taxe d’habitation est généralement adressé au gérant de la SCI, ou bien à l’associé ayant la jouissance du bien. La répartition du montant à payer s’effectue en fonction des parts de chaque associé.
À savoir que l’avis d’imposition est envoyé au cours du dernier trimestre de l’année : il n’y a pas de déclaration à effectuer.
Des cas d'exonération
Il est toutefois possible de bénéficier d’une exonération lorsque le bien immoblier est une chambre d’hôtes ou un meublé de tourisme classé, et qu’il se situe dans une zone de revitalisation rurale (ZRR). La demande d'éxonération doit alors être adressée au centre des finances publiques compétent, avant le 31 décembre pour une application l’année suivante.
Taxe d'habitation : comment est-elle calculée ?
Le calcul de la taxe d’habitation
Le montant de la taxe d’habitation s’obtient en multipliant deux éléments :
- La valeur locative cadastrale : revalorisée chaque année, elle correspond au loyer annuel que le bien pourrait généré en étant loué
- Le taux d’imposition voté par la commune ou l’intercommunalité où se situe le bien
Les majorations applicables
Une majoration s’applique lorsque le logement est situé dans une zone tendue :
- Les zones d’urbanisation continues de plus de 50 000 habitants qui connaissent un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements
- Les communes avec une proportion élevée de logements non affectés à l’habitation principale.
La majoration de la taxe d’habitation s’applique aux logements meublés, non affectés à une habitation principale, et utilisés à des fins personnelles ou familiales. Le taux de majoration, compris entre 5 et 60 %, est fixé par délibération du conseil municipal.
Attention, alors que l’administration fiscale a considéré un temps que les SCI étaient exonérées de la majoration de la taxe d’habitation en qualité de personne morale, le ministère de l’Economie a tranché sur la question en 2020. En cas d’occupation à titre privatif par l’un des associés, la SCI est bel et bien concernée par la majoration de la taxe d’habitation.
Quels sont les autres impôts à payer quand on est en SCI ?
L’imposition des revenus en SCI
Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). On dit que la SCI est « transparente » car chaque associé paie l’impôt en fonction de sa quote-part et des autres revenus de son foyer fiscal. Le montant de son impôt dépend du barème progressif de l’administration fiscale.
Pour rappel, il a été revalorisé cette année, en 2023.
Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la SCI est dite « opaque » : la société est imposée en tant que telle, les associés ne payant des impôts que lorsqu’ils reçoivent des dividendes.
À savoir que le plafond d’application du taux réduit de 15% s'appliquait jusqu'à 38 120 € de bénéfices. Désormais ce seuil est porté à 42 500 € pour les exercices clos à compter du 31/12/2022.
La taxe foncière
La SCI doit s’acquitter de la taxe foncière sur les logements dont elle est propriétaire au 1er janvier. Le montant de la taxe foncière dépend de la valeur locative cadastrale et du taux d’imposition voté par les collectivités territoriales.
Notez que la taxe foncière ne peut pas être répercutée sur le locataire d’un logement au titre des charges locatives.
La CFE
La CFE s’applique sur les biens immobiliers (local ou terrain) soumis à taxe foncière, que l’entreprise utilise pour son activité professionnelle. Concrètement, la SCI sera redevable de la CFE pour les locaux dont elle dispose, comme le siège social par exemple.
Concernant les locations, la CFE est due à partir des seuils suivants :
- Locations d’immeubles nus (hors usage d’habitation) : chiffre d’affaires ou recettes brutes hors taxes (HT) d’au moins 100 000 €
- Locations d’immeubles meublés : chiffre d’affaires ou recettes brutes HT supérieures à 5 000 €.
La TVA
Dans certains cas, la SCI est assujettie à la TVA, notamment lorsqu’elle loue des :
- Biens meublés à usage professionnel
- Biens nus à usage professionnel : option possible, sur demande à l’administration fiscale
- Biens meublés à usage d’habitation proposant au moins 3 services se rapprochant d’une prestation hôtelière (petit déjeuner, fourniture du linge…)
L'essentiel à retenir
Les SCI doivent s'acquitter de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires utilisées à titre privatif, ainsi que des majorations éventuellement applicables en zone tendue.
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