Vous souhaitez mettre un bien immobilier en location ? La première question qui se pose, c’est de savoir s’il faut proposer votre logement vide ou meublé.


À savoir que la location meublée est une activité commerciale au regard de l’administration française.


Compta In Touch vous présente aujourd’hui les avantages et les inconvénients de la location nue, comparée à la location meublée.

 

 

Quelles sont les principales différences entre la location nue et la location meublée ?

 


Si vous souhaitez louer votre bien en meublé, il faut qu’il soit habitable immédiatement. Il existe une liste des meubles indispensables pour équiper une location meublée : literie, électroménager, vaisselle, luminaires…


Un logement vide quant à lui doit simplement être proposé dans un état décent. De plus, la location nue vous apporte davantage de stabilité. En effet, la durée standard du bail est de 3 ans, contre 1 an en location meublée (ou 9 mois pour un bail étudiant meublé).


Le turn-over des locataires est donc plus important en meublé, ce qui augmente le risque de vacance locative (lorsque le bien n’est pas occupé, et donc qu’aucun loyer n’est versé). C’est aussi un élément à avoir en tête si vous passez par une agence immobilière, puisque des frais sont facturés à chaque changement de locataire.


En outre, l’état des lieux sera beaucoup plus poussé en location meublée, et donc sujet à de potentiels litiges.


De prime abord, la location nue apparaît donc plus séduisante en termes de gestion. Mais ce n’est pas le seul aspect à prendre en compte.

 

 

Une fiscalité plus ou moins avantageuse

 


Que votre logement soit loué vide ou meublé, il existe plusieurs régimes fiscaux, plus ou moins avantageux :

  • En location nue : le régime micro-foncier, uniquement lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % s’applique sur les loyers encaissés
  • En location meublée : le régime micro-BIC, uniquement lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 €. Un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur les loyers encaissés
  • Au-delà de ces plafonds, ou sur option, le régime du réel s’applique. Il permet de déduire les charges réelles supportées : frais d’administration et de gestion, dépenses de réparation, primes d’assurance, intérêts d’emprunt…

 

Simple, le régime de la micro entreprise est uniquement intéressant si le montant total de vos charges réelles est inférieur à l’abattement forfaitaire.


À savoir que vous pouvez choisir le régime réel même si vos revenus locatifs sont inférieurs aux plafonds retenus pour le régime micro. Notez que cette option est irrévocable pendant 3 ans.


Dans tous les cas, la location meublée est plus avantageuse fiscalement :
Sous le régime micro-BIC, le montant de l’abattement est plus élevé
Sous le régime réel, vous avez en plus la possibilité d’amortir la valeur immobilière, et donc de réduire votre bénéfice imposable.


Autre point important : contrairement aux locations nues, les locations meublées sont soumises à la CFE (cotisation foncière des entreprises) à partir de 5 000 € de recettes.

 

 

Location nue ou meublée : quelle est la plus rentable ?

 


Indépendamment du niveau des loyers, qui varie fortement d’une région à l’autre, la location meublée offre traditionnellement un rendement plus élevé que la location nue.


En termes de rentabilité brute tout d’abord : un logement meublé est loué entre 15 et 30 % plus cher qu’un logement vide en moyenne. Mais aussi en termes de rentabilité nette, étant donné que la fiscalité en meublé est plus avantageuse.


Bien sûr, il faut tenir compte des investissements de départ indispensables pour meubler une location. D’autant plus qu’il sera nécessaire de les renouveler régulièrement au fil des années d’occupation.

 

La réalité du marché immobilier

 


Avant de choisir entre location nue ou meublée, il faut également prendre en compte la réalité du marché immobilier. Tout va dépendre de votre zone géographique, mais aussi des caractéristiques de votre bien.


Ainsi, le profil des locataires sur votre marché aura un impact décisif. La location meublée séduit davantage les étudiants, les jeunes actifs et les personnes en mobilité professionnelle, qui ont besoin de s’installer rapidement. De ce fait, elle est particulièrement adaptée aux villes universitaires, aux métropoles et aux bassins d’emploi dynamiques.


En toute logique, ce sont donc les petites surfaces qui trouveront plus facilement preneur en location meublée. Si votre bien dispose de plusieurs chambres, il sera généralement plus aisé de trouver un locataire en location nue.

 

 

L’essentiel à retenir


La location nue est plus simple à gérer et plus stable, tandis que la location meublée fournira un rendement plus élevé. Si la fiscalité est un critère important, il faut également prendre en compte le marché immobilier et la nature de votre bien.


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