Au-delà du paiement du loyer, le locataire d’un immeuble nu à usage d’habitation est tenu de respecter certaines obligations. Le propriétaire doit les connaître afin d’éviter des malentendus ou des conflits.
La signature d’un bail de location engage le locataire. Au premier rang de ses obligations, le paiement du loyer et des charges tels qu’ils sont définis dans le bail. Le locataire est aussi tenu à un « usage paisible » du bien loué. Autrement dit, il doit respecter le voisinage, ne pas se livrer à des tapages nocturnes, ne pas avoir un comportement violent et ne pas laisser divaguer ses animaux… Si le bail est conclu pour une habitation, le locataire ne pourra pas y exercer son activité professionnelle, comme celle d’un médecin par exemple. Quelques dérogations existent cependant comme la garde d’enfants ou l’exercice d’une activité commerciale dès lors que le local ne reçoit ni clientèle, ni marchandises. Par ailleurs, le locataire ne peut sous-louer le bien à un tiers sans l’autorisation expresse du propriétaire.
L’entretien, pas la transformation
Le locataire est tenu à l'entretien courant du logement, des équipements, mentionnés au contrat et les menues réparations. L’obligation connaît cependant des exceptions en cas de vétusté, malfaçon, vice de construction, ou force majeure. L’entretien concerne les installations électriques, le chauffage mais également la robinetterie, le vitrage, le jardin (pelouse, haies…). Par contre, le locataire n’a pas le droit de transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. Il peut réaliser des travaux qui relèvent de l’entretien courant c'est-à-dire changer la moquette, ou repeindre les murs. En revanche, il lui est interdit de transformer le logement. Il ne peut créer de pièces supplémentaires ou réaménager les lieux. A défaut d’accord écrit, le propriétaire pourra exiger du locataire la remise en état des lieux. De plus, le propriétaire pourra conserver le bénéfice des transformations à la sortie sans indemnisation. Par ailleurs, la loi précise que le locataire est dans l'obligation de laisser le propriétaire exécuter les travaux d'amélioration nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Le locataire et les réparations locatives
Le locataire doit réaliser les réparations et les dépenses d’entretien liées aux parties du logement dont l’usage lui est réservé. Il s’agit notamment :
- du jardin, de la terrasse (parties extérieures)
- des ouvertures intérieures (portes et fenêtres, vitrages, stores…)
- des parties intérieures (propreté, peintures, papiers peints, revêtements de sol, menuiseries…)
- des installations électriques (interrupteurs, prises de courant, ampoules…)
- des installations de plomberie (canalisations d’eau et de gaz, fosses septiques, appareils de chauffage et d’eau chaude…)
Résiliation du bail
Afin de protéger ses intérêts, le propriétaire attentif veillera à faire figurer dans le bail les clauses particulières visant à protéger ses intérêts. En cas de défaut d’assurance, le bailleur peut, par exemple, résilier de plein droit le contrat, à condition qu’une clause soit prévue à cet effet. L’assurance contre les risques liés à l’utilisation du logement est bien une obligation pour le locataire. Cette assurance devra couvrir à minima les risques d’incendie, de dégâts des eaux ou d’explosion. Chaque année, le propriétaire est en droit de réclamer la preuve de cette assurance. Dans ce cas, le locataire est dans l’obligation de lui fournir une attestation de l’assureur. D’autres clauses non respectées peuvent entrainer la résiliation du bail. Les clauses liées au non-paiement du loyer et des charges (taxe ordures ménagères…), ou au non-respect de l'obligation d'user du logement loué selon la destination prévue dans le contrat de bail, sont valables. De son côté, le locataire pourra résilier le bail, si les réparations réalisées par le propriétaire rendent le logement inhabitable.
