Vous envisagez de créer une SCI pour gérer votre patrimoine immobilier, ou en constituer un ? Compta In Touch votre expert-comptable en ligne vous guide pas à pas.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
Société civile immobilière : définition
Une SCI a pour objectif principal de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
C’est avant tout une société, c’est-à-dire une entitée composée de 2 associés minimum. Les biens immobiliers appartiennent à la SCI, tandis que les associés possèdent des parts sociales, proportionnellement à ce qu'ils ont mis au capital.
Àsavoir qu'en tant que société civile, la SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale à titre principal. C’est pourquoi on ne peut pas créer de SCI pour gérer principalement des biens immobiliers meublés, ni pour acheter un bien immobilier destiné à la revente (marchand de biens).
Familiale, professionnelle, etc. les différents types de SCI
On distingue plusieurs types de SCI, chacune ayant un objectif différent :
- La SCI familiale est constituée par des associés membres d’une même famille et alliés jusqu’au 4e degré
- La SCI de location a pour objectif la gestion d'un patrimoine immobilier mis en location
- La SCI de construction-vente permet d’investir dans la construction d’un bien afin de le revendre. C’est la seule forme de SCI permettant l’achat et la revente d’un bien immobilier.
- La SCI professionnelle a pour objet l'acquisition de locaux professionnels pour y établir le siège social de sa société commerciale (SAS, SARL) ou libérale (SEL)
- La SCI d’attribution sert à acheter ou construire un bien immobilier, dont la propriété sera partagée en fonction de l’apport au capital de chaque associé
- La SCI de jouissance à temps partagé. Également appelée « multipropriété », elle permet de définir les temps d’occupation d'un bien immobilier
Quels avantages et intérêts à créer une SCI ?
- Elle est bien plus souple que le régime de l’indivision et évite ainsi bon nombre de blocages ! La plupart des décisions en SCI se prennent en effet à la majorité et non pas à l’unanimité. De plus, la SCI permet de choisir ses associés
- Elle facilite la gestion des biens. Les dettes et bénéfices engendrés sont répartis entre les associés. Selon vos besoins, vous pouvez distinguer la propriété, la gestion et l’usufruit du bien
- Elle simplifie la transmission du patrimoine familial. La donation de parts sociales de SCI permet de bénéficier d’un abattement de 100 000 € par enfant et par donation, renouvelable tous les 15 ans. Par ailleurs, la SCI peut être instaurée pour une durée allant jusqu’à 99 ans, ce qui assure la pérennité du patrimoine immobilier.
Gardez néanmoins à l'esprit que la SCI reste une société, qui nécessite donc le respect d'un certain formalisme.
Comment fonctionne une SCI ?
Le fonctionnement de la SCI est réglementé par ses statuts. Ils définissent notamment l’étendue du mandat du gérant et les modalités de prise de décision (les règles de quorum et de majorité).
La gestion courante de la structure relève du gérant, qui est désigné par les associés. Il peut s’agir d’une personne physique ou morale, associée ou non de la SCI.
Les obligations comptables sont moins importantes que celles qui pèsent sur les sociétés commerciales. Vous devez tenir une comptabilité de trésorerie, c’est-à-dire enregistrer les recettes et les dépenses de façon chronologique et établir les comptes annuels à la cloture de l'exercice.
En matière de fiscalité, la SCI relève par défaut de l’impôt sur le revenu (IR).
Quelles sont les étapes pour monter une SCI ?
La rédaction des statuts de la SCI
C’est une étape qui nécessite le plus grand soin car, comme nous l'avons souligné plus haut, les statuts déterminent le mode de fonctionnement de la SCI. Les statuts doivent donc mentionner :
- La dénomination sociale, autrement dit le nom de la SCI
- Le nom du/des gérant(s)
- L’adresse du siège social
- Le montant du capital social
- Les apports de chaque associé
- La répartition des parts sociales entre les associés
- L’objet social : les activités principales de la SCI
- La durée de vie (99 ans en règle générale)
- Les modalités de prise de décision
Parmi les clauses couramment insérées dans les statuts d’une SCI, on trouve notamment des clauses relatives à la cession des parts sociales, à l’instauration d’un agrément et aux comptes courants d’associés.
Une fois finalisés, les statuts doivent être paraphés et signés par tous les associés. Il sera toujours possible de modifier les statuts par la suite, mais cela entraîne des formalités et un coût.
La constitution du capital social
La loi n’impose pas de capital social minimal en SCI. Les associés peuvent effectuer leurs apports en numéraire et/ou en nature.
Le capital social n’a pas à être entièrement libéré au moment de la création. Exception faite des apports en nature, qui doivent être immédiatement mis à disposition de la société.
Enfin, le dépôt du capital social sur un compte bancaire professionnel n’est pas non plus obligatoire.
L’immatriculation de la SCI
Pour exister juridiquement, la SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette démarche s’effectue en ligne via le guichet des formalités des entreprises. Vous pouvez aussi nous confier cette mission pour gagner du temps !
Il est d'abord nécessaire de rassembler les pièces justificatives suivantes :
- Un exemplaire des statuts datés et signés par tous les associés
- Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, s’il n’est pas mentionné dans les statuts
- Un justificatif de domiciliation de votre siège social : bail, facture EDF, attestation de domiciliation, etc.
- Une attestation de parution de l’avis de création de la SCI
- Pour les gérants personnes physiques : copie de la pièce d’identité, déclaration sur l’honneur de non-condamnation et attestation de filiation
- Pour les gérants personnes morales : un extrait Kbis de moins de 3 mois
La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales
Cette étape indispensable permet de faire connaître la création de votre SCI. Vous devez vous adresser à un support habilité à recevoir des annonces légales dans le département où se situe le siège social de votre SCI :
- Soit un journal d’annonces légales (JAL)
- Soit un service de presse en ligne
Quel est le coût de création d’une SCI ?
Comme pour toute société, la création d’une SCI implique des coûts incontournables :
- Les frais d’immatriculation (dont émoluments du greffe du tribunal de commerce et déclaration des bénéficiaires) : environ 90 €
- Les frais de publication dans un support d’annonces légales : environ 200 €
- Les honoraires des prestataires pour la rédaction des statuts et l’accompagnement dans vos différentes démarches : à partir de 150 € pour un expert-comptable en ligne et jusqu’à 2 500 € pour un notaire
Qui faut-il aller voir pour ouvrir une SCI ?
Vous l'avez compris, la constitution d’une SCI requiert plusieurs démarches, certaines méritant la plus grande attention, notamment la rédaction des statuts. C’est pourquoi il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel pluridisciplinaire comme l'expert-comptable. Vous sécurisez ainsi vos investissements et votre patrimoine immobilier. N'hésitez pas à contacter nos équipes en ligne pour monter le dossier de création de votre SCI.
Professionnel du chiffre, nous avons l'expertise nécessaire pour gérer les finances, la fiscalité et la comptabilité de votre société SCI. De quoi assurer la rentabilité de vos opérations et anticiper les impacts fiscaux.
L'essentiel à retenir
Créer une SCI nécessite de rédiger les statuts constitutifs, d'immatriculer la société puis de publier une annonce légale. Face aux enjeux, nous vous conseillons de ne pas rester seul.
Partenaire clé des dirigeants, notre cabinet d'expertise comptable en ligne Compta In Touch prend en charge votre comptabilité et vos obligations juridiques et fiscales pour vous asurer conformité et rentabilité. Contactez-nous pour obtenir votre devis personnalisé !
