Comment créer facilement une SCI ? Mode d'emploi 

Vous rêvez de faire fructifier votre patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une structure souple et optimisée ? En 2025, la SCI (Société Civile Immobilière) reste la solution la plus prisée pour gérer des biens immobiliers, transmettre ( Cas de décés ) ou diversifier ses actifs, qu’il s’agisse d’un projet familial, professionnel ou purement patrimonial ( Biens immobiliers ). Grâce à l’accompagnement sur-mesure de Compta In Touch, vous découvrirez pas à pas toutes les étapes indispensables : choix du type de SCI (familiale, d’attribution, de construction-vente, professionnelle…), formalités juridiques et fiscales actualisées, stratégie de financement et bonnes pratiques de gouvernance. Que vous souhaitiez sécuriser l’avenir de vos proches, simplifier la gestion locative ou saisir une opportunité de défiscalisation, notre expertise pluridisciplinaire vous guide depuis la conception de votre projet jusqu’à son immatriculation, sans oublier le suivi comptable et fiscal. Prêt à donner vie à vos ambitions immobilières ? Plongez dans notre guide complet et construisez, dès aujourd’hui, la SCI qui servira de fondation solide à vos investissements de demain !

Créer ma SCI en ligne

Créer une SCI en 2025 : les 4 étapes essentielles pour une mise en route rapide et sécurisée

En 2025, la création d’une SCI se déroule en quatre étapes clés : clarifiez d’abord votre objectif (location, achat de biens immobiliers, transmission en cas de décés, ou investissement), puis rédigez des statuts sur-mesure en précisant capital, répartition des parts et pouvoirs du gérant ; publiez ensuite un avis de constitution dans un journal d’annonces légales avant de déposer votre dossier complet (statuts signés, justificatifs, déclaration des bénéficiaires effectifs) sur le guichet unique de l’INPI pour obtenir votre Kbis. Compta In Touch vous accompagne à chaque phase : rédaction optimisée des statuts, formalités dématérialisées, ouverture du compte bancaire et mise en place d’un suivi comptable en ligne, afin que votre SCI soit opérationnelle en quelques semaines et prête à gérer efficacement votre patrimoine immobilier.

Créez votre SCI en ligne avec Compta In Touch : simplicité, rapidité et tarif maîtrisé

Créer une SCI peut sembler complexe, mais avec Compta In Touch, vous bénéficiez d’un accompagnement digital complet à chaque étape. Dès que votre projet est clair, notre cabinet en ligne prend le relais pour rédiger vos statuts personnalisés, gérer toutes les formalités administratives (publication légale, dépôt INPI) et même ouvrir votre compte bancaire professionnel. En plus de la création, nous assurons la gestion comptable et fiscale de votre SCI, 100 % en ligne, à un tarif compétitif. Gagnez du temps, évitez les erreurs et démarrez votre projet immobilier sereinement, dès aujourd’hui.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Société civile immobilière : définition

La SCI est une structure juridique qui permet à au moins deux associés de mettre en commun des capitaux ou des biens pour acquérir, détenir et administrer un ou plusieurs immeubles ; les biens appartiennent à la société qui en assure la gestion, tandis que chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport et participe aux décisions selon ses droits de vote. Sa nature « civile » impose une gestion patrimoniale (location nue, conservation ou transmission familiale) : elle n’a pas vocation à mener une activité commerciale au sens strict, ce qui exclut l’exploitation habituelle de locations meublées, l’achat-revente spéculatif ou toute opération assimilée à un marchand de biens, sous peine de perdre son statut. Les bénéfices éventuels sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers — sauf option pour l’impôt sur les sociétés (IS) — et, en contrepartie de la souplesse offerte, les associés restent indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leurs parts.

Familiale, professionnelle, etc. les différents types de SCI

Avant de s'attaquer à la création d'une SCI, il faut d'abord s'arrêter sur ses différents types.

On distingue plusieurs types de SCI, chacune ayant un objectif différent :

• La SCI familiale
  Destinée aux membres d’une même famille y compris les enfants mineurs,  jusqu’au 4ᵉ degré, elle facilite la détention et la transmission d’un patrimoine immobilier en minimisant les droits de succession ( Cas de décès ) grâce à des donations successives de parts. Les statuts peuvent prévoir des règles d’agrément strictes pour éviter l’entrée d’associés extérieurs. Chaque enfant ( enfants mineurs compris ) reçoit des parts proportionnelles à l’apport des parents, tout en laissant aux fondateurs la possibilité de conserver le contrôle via des clauses de démembrement (usufruit/nue-propriété). En cas de désaccord, la sortie d’un associé se fait par cession de parts, simplifiant la division du patrimoine. Souvent soumise à l’IR, elle reste compatible avec une option à l’IS si la famille souhaite capitaliser les revenus locatifs.
• La SCI de location
  Créée pour acheter et gérer des biens destinés à la location nue, elle offre un cadre de gestion collective et optimise la répartition des loyers entre associés, tout en mutualisant les charges (taxe foncière, travaux). Les revenus fonciers sont imposés soit à l’IR (chaque associé déclare sa quote-part), soit à l’IS si la société souhaite réinvestir les bénéfices. Elle permet aussi de sécuriser les relations avec les locataires : le bail est signé par le gérant, unique représentant légal. Les banques apprécient la transparence des comptes sociaux, ce qui facilite l’obtention de prêts. Enfin, elle autorise l’utilisation de comptes courants d’associés pour financer de nouveaux achats sans augmenter le capital social.
• La SCI de construction-vente
  Unique forme de SCI admise pour une activité commerciale ponctuelle, elle vise à acheter un terrain, construire un immeuble puis le revendre en bloc ou à la découpe. Les associés ne perçoivent pas de loyers ; la plus-value globale est réalisée à la cession des biens. Soumise de plein droit à l’IS, elle permet la déduction immédiate de la TVA sur les travaux et matériaux, améliorant la trésorerie. La durée de vie est souvent courte : une fois l’opération terminée, la société est dissoute et liquidée. C’est un outil privilégié des promoteurs occasionnels qui souhaitent limiter leur responsabilité personnelle.
• La SCI professionnelle (ou « SCI de bureaux »)
  Elle achète des locaux pour les mettre à disposition, par bail commercial ou professionnel, d’une activité exercée dans une autre société (SAS, SARL) ou par des professions libérales regroupées en SEL. L’indépendance juridique protège l’immobilier d’un dépôt de bilan éventuel de l’exploitation : en cas de difficultés, seul le loyer peut être renégocié. Les loyers versés par la société d’exploitation sont déductibles de son résultat, tandis que la SCI peut amortir l’immeuble et maîtriser sa fiscalité via l’IS. Les associés choisissent librement la répartition des parts, souvent reflet de la structure capitalistique de l’activité commerciale. La SCI peut aussi faciliter l’entrée ou la sortie d’associés sans toucher aux titres de la société opérationnelle.
• La SCI d’attribution
  Elle finance l’achat ou la construction d’un immeuble pour ensuite attribuer à chaque associé un lot (appartement, bureau, parking) en pleine propriété ou en jouissance exclusive, proportionnellement à son apport initial. Dès l’attribution réalisée, la SCI n’a plus vocation à gérer les biens et peut être dissoute, les copropriétés ou indivisions prenant le relais. Les statuts organisent le partage précis des charges de construction jusqu’à la livraison, évitant les litiges. Ce montage est prisé des groupes d’amis ou copropriétaires qui souhaitent construire ensemble un petit immeuble sans passer par un promoteur. Fiscalement, elle relève de l’IS si elle vend des lots non attribués, sinon de l’IR pendant la phase de détention.
• La SCI de jouissance à temps partagé (multipropriété)
  Conçue pour qu’un même bien soit occupé selon un calendrier prédéterminé, elle attribue à chaque associé un droit de jouissance exclusif pour une ou plusieurs périodes fixes dans l’année. Les règles d’échange ou de cession de semaines sont prévues dans les statuts afin d’éviter toute contestation. Les charges courantes (entretien, taxe de séjour, assurances) sont réparties au prorata du temps d’occupation, apportant une grande équité. Ce format séduit les familles ou groupes d’investisseurs souhaitant partager une résidence secondaire sans recourir à un contrat de timeshare commercial. La SCI reste civile : aucune prestation para-hôtelière ne doit être fournie, faute de quoi elle perdrait son statut.

Quel est l'intérêt de faire une sci ?

La SCI offre plusieurs avantages. Tout commence d’abord par une gouvernance beaucoup plus flexible que l’indivision : la plupart des décisions (acquisition, vente, travaux, désignation du gérant) se prennent à la majorité prévue par les statuts, là où l’indivision exige l’unanimité et se retrouve vite bloquée. Vous choisissez librement vos associés—membres de la famille, partenaires professionnels ou investisseurs externes—et pouvez modeler les droits de vote pour préserver le contrôle tout en ouvrant le capital.

L'intérêt d la SCI réside aussi dans le fait qu'elle facilite la gestion quotidienne et la répartition des résultats. Le gérant unique représente la société pour signer baux, contrats d’assurance et prêts bancaires, tandis que les dettes et bénéfices sont imputés aux associés au prorata de leurs parts. Les statuts permettent de distinguer propriété, usufruit et nue-propriété (ex. : parents usufruitiers, enfants nus-propriétaires), de recourir aux comptes courants d’associés pour financer de nouveaux projets, ou d’opter à tout moment entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés afin d’optimiser la fiscalité des loyers et amortissements.

Enfin, la SCI seul constitue un outil redoutablement efficace pour transmettre le patrimoine. Vous pouvez donner progressivement des parts sociales en profitant de l’abattement de 100 000 € par enfant et par parent, renouvelable tous les quinze ans, tout en conservant la maîtrise du bien grâce à un démembrement ou à des clauses d’agrément. Sa durée légale de 99 ans assure la continuité de la détention immobilière sur plusieurs générations, protégeant l’actif d’éventuelles mésententes familiales ou de divorces.

Gardez cependant à l’esprit qu’une SCI reste une société : convocation annuelle des associés, tenue d’une comptabilité, dépôt des déclarations fiscales, mise à jour des registres et formalités au greffe sont indispensables pour préserver ses avantages et éviter toute remise en cause par l’administration.

Comment fonctionne une SCI ?

Le moteur de la forme juridique SCI est son statut, véritable « mode d’emploi » qui fixe l’objet social, la durée, les règles de quorum et de majorité ainsi que l’étendue du pouvoir du gérant ; plus les clauses sont précises (cession de parts, démembrement, emprunts), moins il y a de litiges ultérieurs. Le gérant, personne physique ou morale, associée ou non, assure la gestion courante : signature des baux, règlement des charges, représentation auprès des banques et de l’administration ; il agit dans la limite de son mandat, mais demeure civilement responsable vis-à-vis des tiers. Les associés se réunissent au moins une fois par an en assemblée générale pour approuver les comptes, décider des investissements majeurs ou modifier les statuts, selon les majorités prévues. Côté comptabilité, la SCI soumise à l’impôt sur le revenu se contente d’une comptabilité de trésorerie : enregistrement chronologique des encaissements et décaissements, élaboration d’un compte de résultat et d’un bilan simplifiés à la clôture, puis déclaration 2072 pour répartir revenus et charges entre associés ; si la société opte à l’impôt sur les sociétés, une comptabilité d’engagement plus complète s’impose (amortissements, provisions, liasse fiscale annuelle). Par défaut, la fiscalité relève de l’IR : chaque associé ajoute sa quote-part de revenus fonciers à sa déclaration personnelle, ce qui permet d’imputer ses déficits éventuels sur son revenu global (sous certaines conditions) ; l’option irrévocable pour l’IS ouvre la possibilité d’amortir l’immeuble et de lisser la pression fiscale tant que les bénéfices restent dans la société, mais expose à une plus-value professionnelle plus lourde en cas de revente. Ainsi, le fonctionnement d’une SCI combine souplesse statutaire, répartition transparente des résultats et obligations formelles allégées, à condition de respecter scrupuleusement les procédures de gestion et de déclaration.

Quelles sont les étapes pour monter une SCI ?

Avant de détailler chaque formalité, il est essentiel de comprendre la logique du parcours : monter une SCI revient à bâtir pas à pas une véritable « maison juridique ». De la rédaction des statuts – qui dessine les fondations et la répartition des pouvoirs – jusqu’à l’immatriculation au RCS, chaque étape sert à sécuriser votre projet, crédibiliser la société auprès des banques et la rendre opposable aux tiers. En maîtrisant ce fil conducteur, vous gagnerez du temps, éviterez les blocages administratifs et partirez sur des bases solides pour gérer ou transmettre votre patrimoine immobilier.

La rédaction des statuts de la SCI

1- La rédaction des statuts de la forme juridique SCI

Les statuts sont l’ossature juridique de votre société : ils précisent son identité, son organisation et les droits de chacun. Prenez le temps de définir une dénomination sociale distinctive ou nom de la SCI, puis fixez le siège (adresse professionnelle, domicile du gérant, société de domiciliation ou notaire). Indiquez ensuite le ou les gérant(s), la durée de vie (99 ans au maximum), mais aussi le capital (fixe ou variable) et l’objet social qui doit rester civil : « acquisition, administration, mise en location et gestion d’immeubles ».

Pour la répartition des parts, mentionnez clairement les apports de chaque associé, le nombre de parts reçues et la valeur nominale. Les statuts doivent aussi détailler :

• les modalités de prise de décision (quorum, majorité simple ou renforcée, consultation écrite possible) ;
• les clauses d’agrément régissant la cession de parts afin d’éviter l’entrée d’un tiers non désiré ;
• la tenue des comptes courants d’associés (plafond, intérêts éventuels) ;
• les conditions de révocation du gérant et les pouvoirs dont il dispose (emprunts, travaux, ouverture de comptes, etc.).

Lorsque le projet implique un démembrement (parents usufruitiers, enfants nus-propriétaires) ou un objet social spécifique (construction-vente, attribution), ajoutez des clauses adaptées. Faites parapher chaque page et signer l’ensemble des associés ; un notaire n’est pas obligatoire, mais il sécurise les apports immobiliers.

2-La constitution du capital social

Aucun minimum légal n’est imposé, mais prévoir un capital “crédible” facilite les discussions bancaires ; 1 000 € ou 5 000 € restent courants. Les apports peuvent être :

• en numéraire : virement ou chèque remis à un établissement dépositaire (banque, notaire, Caisse des dépôts) contre attestation ;
• en nature : immeuble, terrain, parts d’une autre SCI, droits réels (usufruit). Si leur valeur dépasse 30 000 € ou représente plus de la moitié du capital, la nomination d’un commissaire aux apports est conseillée pour fixer la valeur.

Le capital n’a pas à être libéré intégralement dès le départ, sauf pour les apports en nature qui doivent être mis immédiatement à disposition. Vous pouvez également opter pour un capital variable : vous fixez un plafond et un plancher dans les statuts, ce qui permet d’entrer ou de sortir des associés sans formalités lourdes au greffe.

3- La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales

Cette formalité rend la constitution de la SCI opposable aux tiers. Choisissez un journal d’annonces légales (JAL) ou un service de presse en ligne habilité dans le département du siège social. L’avis doit reprendre : dénomination, forme, capital, adresse du siège, durée, objet social, identité du gérant, greffe compétent et conditions d’admission aux assemblées.

Depuis 2024 :

• le tarif est forfaitisé selon la longueur du texte (environ 124 € HT pour une SCI) ;
• l’attestation de parution est délivrée immédiatement en PDF et sera jointe au dossier d’immatriculation.

Ne négligez pas cette étape : une omission (par exemple l’identification du gérant) vous obligerait à republier, doublant les frais et retardant l’immatriculation.

4- L’immatriculation de la SCI

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, toutes les sociétés se créent sur le guichet unique INPI. Préparez un dossier numérique comprenant les documents suivants :

1. Statuts signés (PDF) ;
2. Acte de nomination du gérant si séparé ;
3. Justificatif de domiciliation (bail, quittance EDF, attestation de domiciliation ou acte notarié) ;
4. Attestation de parution de l’avis légal ;
5. Pièces d’identité du gérant, déclaration de non-condamnation et attestation de filiation (formulaire cerfa > M0-SCI) ;
6. RBE – Registre des bénéficiaires effectifs : formulaire spécifique précisant les personnes physiques détenant plus de 25 % du capital ou des droits de vote ;
7. Pour un gérant personne morale : Extrait Kbis < 3 mois.

Les frais d’immatriculation au greffe (Registre du commerce et des sociétés ) avoisinent 70 € ; le Kbis numérique est souvent délivré sous 24 à 48 heures. Vous disposerez alors d’un SIREN, d’un code APE 6810Z (administration d’immeubles résidentiels) et d’un IBAN professionnel à ouvrir pour la SCI.

Pensez ensuite :

• à optionner ou non pour l’IS dans les trois mois, si cela sert votre stratégie fiscale ;
• à adhérer à un centre de gestion agréé pour éviter la majoration de 10 % sur le bénéfice imposable (si vous restez à l’IR et que la SCI perçoit des produits financiers) ;
• à tenir un registre des décisions et une comptabilité (trésorerie à l’IR / engagement à l’IS) ;
• à assurer l’immeuble dès sa mise à disposition.

Gagner du temps ? Compta In Touch peut piloter l’ensemble de ces formalités : rédaction sur-mesure, dépôt dématérialisé, suivi RBE et ouverture de compte bancaire partenaire, afin que votre SCI soit pleinement opérationnelle en quelques jours.

Quel est le coût de création d’une SCI ?

Créer une SCI suppose de régler quatre grandes catégories de frais ; voici ce qu’il faut prévoir, en ordre d’apparition :

1. 1. Les formalités d’immatriculation
      
      • Émoluments du greffe du tribunal de commerce, archivage au RCS et déclaration des bénéficiaires effectifs : comptez environ 90 € au total.
   2. La publication de l’annonce légale
      
      • Obligatoire pour rendre la constitution opposable aux tiers.
      • Entre 110 € et 200 € selon la longueur du texte et le support (journal papier ou service de presse en ligne habilité dans le département du siège).
   3. La rédaction des statuts et l’accompagnement
      
      • 150 € à 600 € si vous passez par un expert-comptable en ligne ou une plateforme juridique (statuts standardisés, dépôt dématérialisé).
      • 800 € à 1 500 € chez un avocat si vous souhaitez des clauses patrimoniales très spécifiques (démembrement, clauses d’agrément renforcées, option IS, etc.).
      • 1 500 € à 2 500 € chez un notaire : solution la plus sécurisée, indispensable en cas d’apport immobilier (l’acte doit être authentique et publié).
   4. Les frais techniques optionnels
      
      • Commissaire aux apports : recommandé lorsque la valeur d’un apport en nature dépasse 30 000 € ou représente plus de 50 % du capital ; prévoyez 800 € à 2 000 €.
      • Frais bancaires pour le dépôt initial de capital sur un compte bloqué : variables, de gratuit à une centaine d’euros selon l’établissement.
      • Actes notariés complémentaires (enregistrement d’un bail commercial, cession ultérieure de parts, etc.) : droits fixes et émoluments supplémentaires (souvent autour de 125 € par acte)pération patrimoniale plus complexe dépasse facilement les 3 000 )

En pratique, c’est donc l’ampleur de l’accompagnement juridique (et la présence ou non d’apports immobiliers) qui fait varier l’addition ; pour une SCI classique à capital numéraire, un budget de 300 € à 500 € suffit, tandis qu’une opération patrimoniale plus complexe dépasse facilement les 3 000 €.

Qui faut-il aller voir pour ouvrir une SCI ?

Pour créer une SCI sans faux pas, il est préférable de s’entourer de trois catégories de professionnels :

1. L’expert-comptable – pivot du projet
   Véritable chef d’orchestre, il vérifie la cohérence économique du montage (rentabilité locative, capacité d’emprunt, choix entre IR et IS), élabore des statuts équilibrés et se charge des démarches en ligne : dépôt au guichet unique, déclaration des bénéficiaires effectifs, tenue de la comptabilité et établissement des déclarations fiscales. Son suivi pluridisciplinaire vous permet d’anticiper la trésorerie, de sécuriser les comptes courants d’associés et d’optimiser la fiscalité des loyers ou de la plus-value.
2. Le notaire – garant de la sécurité juridique des apports immobiliers
   Si la SCI reçoit un bien en nature (terrain, immeuble) ou si vous souhaitez préparer une transmission familiale avec démembrement, l’acte authentique notarié est incontournable : il publie la mutation au service de la publicité foncière, calcule les droits et inscrit, le cas échéant, l’hypothèque pour la banque. Le notaire peut également établir les statuts et assurer leur conservation.
3. L’avocat ou la plateforme juridique – pour des clauses très spécifiques
   Lorsque les associés veulent des règles sur-mesure (droit de véto, clauses d’agrément renforcées, limitation de responsabilité du gérant, pacte entre associés), l’avocat rédige des statuts personnalisés et conseille sur les risques civils. Pour une SCI simple à capital numéraire, une plateforme encadrée par un expert-comptable peut suffire, réduisant le coût tout en respectant le formalisme.

À ces interlocuteurs s’ajoutent la banque, qui ouvre le compte social et délivre l’attestation de dépôt de capital, ainsi que, le cas échéant, un commissaire aux apports si vous apportez un bien d’une valeur importante.

En pratique, commencer par un expert-comptable en ligne vous offre une vision globale : il coordonne les autres intervenants, chiffre le budget, prépare le business plan et assure le suivi fiscal sur la durée. Contactez-nous et nous monterons votre dossier SCI de A à Z, afin de sécuriser votre patrimoine et de maximiser la rentabilité de vos investissements.

L'essentiel à retenir

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique souple qui permet à au moins deux personnes de détenir et de gérer un bien immobilier au travers de parts sociales ; la société est propriétaire de l’immeuble, chaque associé ne possède que des parts, et l’activité doit rester strictement civile — l’achat-revente spéculatif ou la location meublée exercée à titre principal sont exclus.

Selon votre objectif, vous choisirez la forme la plus adaptée : la SCI familiale pour transmettre sereinement un patrimoine, la SCI de location pour mutualiser la gestion locative, la SCI de construction-vente pour bâtir puis céder un programme, la SCI professionnelle pour isoler les locaux de votre société d’exploitation, la SCI d’attribution pour répartir des lots entre associés ou encore la SCI de jouissance à temps partagé pour organiser une multipropriété.

Créer une SCI présente de nombreux avantages : décisions prises à la majorité plutôt qu’à l’unanimité, séparation claire entre patrimoine personnel et social, optimisation fiscale (impôt sur le revenu ou option à l’impôt sur les sociétés), facilité de transmission grâce aux donations successives de parts assorties d’abattements renouvelables et continuité de la détention sur quatre-vingt-dix-neuf ans.

Son fonctionnement repose sur des statuts précis qui fixent l’étendue des pouvoirs du gérant et les règles de vote des associés ; une comptabilité de trésorerie suffit tant que la société reste à l’IR, mais l’option IS impose une comptabilité d’engagement. Les associés sont toutefois responsables indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur participation.

Le parcours de création d'une SCI suit quatre étapes : rédiger des statuts détaillés, constituer le capital (en numéraire ou en nature, avec possibilité de capital variable), publier un avis de constitution dans un support d’annonces légales puis déposer le dossier complet sur le guichet unique INPI pour obtenir le Kbis. Hors options, le budget moyen se décompose ainsi : environ 90 € pour les formalités de greffe, 110 à 200 € pour l’annonce légale et des honoraires qui varient de 150 € sur une plateforme à plus de 2 500 € chez un notaire selon la complexité du dossier.

Enfin, le bon interlocuteur dépend de votre besoin : l’expert-comptable coordonne l’ensemble et veille à la rentabilité comme à la fiscalité, le notaire sécurise les apports immobiliers et les transmissions, l’avocat intervient pour des clauses très spécifiques, tandis que la banque ouvre le compte social et délivre l’attestation de dépôt de capital. En combinant ces compétences, vous créez une SCI robuste, adaptée à vos objectifs et pérenne pour vos investissements immobiliers.

Partenaire clé des dirigeants, notre cabinet d'expertise comptable en ligne Compta In Touch prend en charge votre comptabilité et vos obligations juridiques et fiscales pour vous asurer conformité et rentabilité. Contactez-nous pour obtenir votre devis personnalisé !