Calculer plus value murs commerciaux
Si votre entreprise est propriétaire de ses locaux professionnels, il peut être tentant de les mettre en vente. Ils représentent en effet une belle opportunité en fonction du marché immobilier de votre secteur, en permettant de dégager une plus-value. Pour juger de la rentabilité de l’opération, il est toutefois nécessaire de prendre en compte le taux d’imposition qui s’applique à votre cas. Votre expert-comptable Compta In Touch fait le point avec vous sur l’impact de votre régime fiscal en cas de vente d’un local commercial.
Une fiscalité plus ou moins avantageuse selon le régime d’imposition
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente (cession) et la valeur nette comptable du bien (pour un bien amortissable) ou entre le prix de cession et la valeur d’origine (bien non amortissable). Inversement, si jamais le prix de vente est inférieur à la valeur nette comptable ou à la valeur d’origine, on constate une moins-value.
Pour les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (IR)
Le taux d’imposition dépend principalement de la durée de détention du bien immobilier, et du caractère amortissable des éléments qui le composent.
Les plus-values à court terme sont imposées dans les conditions normales de l’IR. Il s’agit des plus-values issues de la cession de biens détenus depuis moins de 2 ans et dans la limite de l’amortissement déduit pour les biens détenus depuis plus de 2 ans.
Tandis que les plus-values à long terme, qui ne concerne que les biens acquis depuis au moins 2 ans, sont imposées à hauteur de 12,8 %.
À noter que les plus-values immobilières sont imposées à hauteur de 19 % dans le cadre d'une SCI imposée à l'IR.
Pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS)
Pour les sociétés relevant de l’IS, la logique est différente. La durée de détention n’entre pas réellement en jeu puisque dans la plupart des cas, c’est le régime du court terme qui s’applique. Il existe trois taux d’imposition pour les plus-values nettes à court terme :
- 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfices
- 31 % au-delà de 500 000 € de bénéfices pour les entreprises ayant réalisé un chiffre d’affaires d’au moins 250 millions €
- 15 % pour les PME dans la limite de 38 120 € de bénéfices
Le régime du long terme, plus avantageux fiscalement, concerne uniquement certaines opérations telles que la cession de titres de participation détenus depuis au moins 2 ans, ou la cession de titres de société à prépondérance immobilière cotée par exemple.
Un taux d’imposition réduit pour les locaux destinés à être transformés en logement
Un taux réduit de 19 %, sous conditions
Si votre entreprise est soumise à l’IS, il existe un cas particulier permettant de bénéficier d’un taux réduit de 19 % : lorsque votre local professionnel est vendu pour être transformé en logements. Cette mesure introduite par la loi de finances 2018 est limitée dans le temps, puisqu’elle concerne les cessions réalisées entre le 1er janvier 2017 le 31 décembre 2020 inclus, ainsi que les promesses de vente conclues entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.
Qu’il s’agisse d’un local commercial, industriel ou à usage de bureau, plusieurs conditions doivent être respectées. Le bien doit être situé dans une zone géographique dite « tendue », c’est-à-dire caractérisée par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.
La qualité de l’acheteur est également prise en compte puisqu’il est nécessaire, d’après l’article 210 F du Code général des impôts, que le bien soit vendu à « une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ». Ce qui signifie donc que les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu ne peuvent bénéficier de ce taux.
Une possibilité étendue à la suite d’une décision du Conseil constitutionnel
Or, le Conseil constitutionnel a récemment remis en cause cette disposition à la suite d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) formulée par un cabinet d’avocats marseillais.
Dans cette affaire, le client du cabinet a estimé être victime d’une injustice après avoir réalisé une plus-value dans le cas d’une vente d’immeuble. L’administration fiscale a considéré que, l’acquéreur étant une société civile immobilière de construction-vente (SCCV) ne relevant pas de l’IS, le taux d’imposition à appliquer était supérieur au taux de 19 %.
Les requérants ont obtenu gain de cause puisque le Conseil constitutionnel a établi l’inconstitutionnalité de la limitation du taux réduit sur les plus-values immobilières aux seules sociétés soumises à l’IS. Il reconnaît l’absence de lien entre le régime fiscal et la capacité à respecter un engagement (en l’espèce, transformer un local professionnel en logement). Ce positionnement s’applique à toutes les affaires non jugées définitivement à la date de la publication de la décision, soit le 31 juillet 2020.
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