Pourquoi monter une Société Civile Immobilière ? Créer une SCI pour de la location permet d'investir à plusieurs dans un projet immobilier et les associés se répartissent ainsi les revenus locatifs générés. Créer une SCI pour louer semble donc être une solution intéressante pour investir dans l'immobilier. Vérifions toutefois les avantages et les contraintes d'une telle formule.
Quel type de SCI choisir pour un investissement locatif ? Quels bénéfices vous offre t’elle comparé à l’indivision ? Quelle est la fiscalité de la SCI ? Et comment créer une SCI ? Compta In Touch vous accompagne et répond à toutes vos interrogations pour que vous puissiez vous lancer en toute sécurité dans vos projets immobiliers.
Créer une SCI pour louer : quel type de SCI privilégier ?
Une SCI est une structure juridique, une personne morale, constituée d’au moins 2 associés (physique ou personne morale). Il est impossible de créer une SCI seul. Les associés versent leur apport au capital social et obtiennent des parts sociales en contrepartie. Notez que le capital social de la SCI peut être réparti de façon inégale entre les associés.
On parle de SCI familiale lorsque les associés appartiennent à la même famille. Dans ce cadre, créer une SCI permet de faciliter la gestion du patrimoine immobilier familial. En l'absence de liens familiaux, on parle en termes de SCI de location ou de gestion.
Quoiqu'il en soit, le bien immobilier devient la propriété de la SCI et son exploitation est confiée à un ou plusieurs gérants. Ainsi, fonder une SCI permet de protéger le patrimoine des associés.
Créer une SCI pour louer : les avantages
La création d'une SCI permet de renforcer la crédibilité des propriétaires
D'une part à l'égard des banques. En investissant à plusieurs, vous augmentez vos capacités d’investissement. De plus, les banques accordent plus facilement un crédit immobilier à une société qui dispose d’un capital, comparé à une entreprise individuelle. Les associés étant responsables des dettes de leur SCI de façon illimitée, c'est une réelle garantie pour les établissements bancaires.
D'autre part à l’égard de vos locataires. Le fait que le contrat de location se fasse entre la SCI et le locataire confère un caractère sérieux et impersonnel à la relation. Impersonnel parce que ce n'est pas vous qui prenez les décisions, ce sont les associés réunis en assemblée générale (AG). Quant à l'image de sérieux que renvoie la SCI, elle donne ainsi plus de poids aux obligation locatives de vos locataires.
Elle permet de contourner la rigidité d’une indivision
Comparée à l'indivision, la SCI offre une grande souplesse d’organisation. En effet, la règle de l’unanimité prévaut en indivision ; alors que vous pouvez aménager différemment les modalités de prise de décisions dans les statuts de la SCI.
Les règles qui s'appliquent en indivision contraignent les héritiers à vendre le bien immobilier dès lors que l'un des indivisaires souhaite en sortir. Tandis que dans une SCI, quand l'un des associés souhaite la quitter, il lui suffit de vendre ses parts sociales. Le bien immobilier appartenant à la société, il n'est pas impacté.
Elle facilite la transmission d'un patrimoine immobilier à vos héritiers. Divisée en parts sociales, la SCI permet de bénéficier d'abattements fiscaux dans le cadre d'une donation à vos enfants (100 000 € tous les 15 ans). De plus, le montant des droits de succession est diminué. En effet, la valeur des parts sociales cédées subit une décote d’environ 10% par rapport à la valeur du bâtiment.
Enfin, vous pouvez donner la nue-propriété des parts à vos enfants et conserver l'usufruit. On parle alors de démembrement des parts de la SCI.
La SCI pour un investissement locatif : une fiscalité attrayante
La SCI imposée à l’impôt sur le revenu (IR)
Une SCI est par défaut assujettie à l’IR. Chaque associé doit s’acquitter personnellement des impôts dus par la société, proportionnellement à sa participation au capital. Il indique donc, dans sa déclaration aux impôts, les revenus fonciers qu'il a perçus par le biais de la SCI.
Si les charges de la société sont supérieures à ses revenus locatifs, vous avez le droit de déclarer un déficit foncier. Il vient alors en déduction de vos revenus fonciers et peut ainsi diminuer votre revenu global dans la limite de 10.700 € chaque année. ce, pendant 10 ans. Cette option est particulièrement bénéfique au départ, lorsque vous avez souscrit un emprunt pour acquérir le bien.
Vous pouvez aussi verser les bénéfices imposables de votre SCI sur un compte courant d’associé et attendre de recevoir les dividendes avant de vous les verser. Ainsi vous disposez de quoi vous acquitter de l'IR. Pour rappel, le paiement de l’IR est exigible seulement lorsque vous percevez effectivement les bénéfices imposables de votre SCI.
Et, si vous cédez vos parts sociales après les avoir conservés un certain temps, vous pouvez profiter du régime des plus-values des particuliers.
Enfin, si vous vous engagez à louer pendant 6 ans et à conserver vos parts sociales jusqu’à l’expiration du délai de location, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt. Il s'agit des dispositifs fiscaux :
- Besson ancien
- Borloo ancien
- Cosse
- conventionnement Anah
Ces dispositifs sont uniquement valables dans le cadre d'une location nue.
Cela dit, vous pouvez créer une SCI pour louer des biens meublés. Dans ce cas, votre SCI est d’office soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS). En effet, l'administration fiscale considère que la location de biens meublés est une activité commerciale.
De plus, vous êtes dans l’obligation de déposer les comptes annuels de la SCI auprès du greffe du Tribunal de commerce. Ce, à la clôture de chaque exercice comptable.
La SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS)
Hormis le cas de la location de meublés, l'imposition de la SCI à l'IS est une option, et elle est irrévocable.
Si vous optez pour une imposition des bénéfices de votre SCI à l'IS, elle paie directement ses impôts au taux fixe de 25%. Ce, depuis le 1er janvier 2022. Et personnellement vous ne payez des impôts que sur les dividendes que vous distribuez.
Choisir ce mode d'imposition vous permet également de bénéficier d'amortissements comptables sur votre bien immobilier. De plus, les déficits et la rémunération du gérant sont déductibles du résultat fiscal de la SCI. Ainsi, à partir du moment où vos revenus sont importants, ce mode est particulièrement intéressant.
À savoir que vous devez tenir une comptabilité rigoureuse et établir vos comptes annuels. Demandez-nous un devis !
En revanche, vous n’avez plus accès ni aux dispositifs fiscaux d’investissement locatif, ni au déficit foncier.
Les contraintes de la SCI
La création d'une société implique un formalisme qui peut sembler lourd. Ce pourquoi nos experts-comptables vous accompagnent, notamment dans la rédaction des statuts de la SCI. Nous vous aidons également à organiser et réunir l'assemblée générale (AG) annuelle.
Et votre responsabilité est illimitée. C'est à dire qu'en cas de dettes de la SCI, votre patrimoine personnel peut être engagé, au prorata de vos parts dans le capital social.
Comment créer une SCI ?
Verser son apport au capital de sa SCI
Ouvrez un compte bancaire au nom de votre SCI pour y verser vos apports et acheter le bien immobilier que vous destinez à la location. On parle ici d’apports en numéraire. Quant au bail de location, il sera conclu entre la SCI et votre locataire.
Rédiger les statuts de la SCI
Les statuts d’une société doivent être rédigés avec précaution. Ils décrivent précisément les relations entre les associés et le fonctionnement de la SCI. Entre autres, les modalités de prise de décision (à la majorité ou à l’unanimité) et la désignation du gérant. Sollicitez l’assistance d’un professionnel pour ne rien oublier. Notre cabinet d’expertise comptable en ligne est à votre écoute.
Enregistrer les statuts et publier l’avis de création de la SCI
La règlementation prévoit l’enregistrement des statuts d’une SCI au service des impôts des entreprises quand ils sont réalisés via un acte authentique. De même, si l’un des associés fait l’apport d’un immeuble au capital social.
Quoiqu’il en soit, vous devez publier un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL) dans le mois qui suit la signature des statuts. Les informations suivantes doivent apparaitre dans l’avis.
- La nature des statuts (acte authentique ou non) ;
- Leur date ;
- L’adresse du siège social.
Une fois l’annonce publiée, le gérant reçoit l’attestation de parution. Document indispensable pour immatriculer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Immatriculer la SCI au RCS pour obtenir son extrait kbis
Le gérant de la SCI doit déposer le dossier de demande d’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce compétent. Il comprend notamment les pièces justificatives suivantes :
-
2 exemplaires du Cerfa n°13958*03 (formulaire M0 de déclaration) dument complétés
-
1 exemplaire des statuts de la SCI datés et signé par tous les associés
-
1 exemplaire de l’acte de nomination du gérant (s’il n’est pas désigné dans les statuts)
-
copie de la pièce d’identité du gérant de la SCI
-
1 déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI signée et datée du gérant
-
l’attestation de parution
Une fois la SCI immatriculée, le greffe vous transmet l’extrait kbis de votre société.
Vous pouvez compter sur nos experts comptables pour tenir la comptabilité de votre SCI et vos obligations juridiques. Contactez-nous !
