Sachant que chaque type de société civile immobilière (SCI) a un objet social bien particulier et qu'il en existe 5 types, choisir le type de SCI se fera évidemment en fonction de vos objectifs. Nous avons listé ici les caractéristiques de chacune des 5 formes pour vous permettre de vous lancer en toute sécurité dans vos projets immobiliers.
Quels sont les différents types de SCI ?
Définition de la Société Civile Immobilière
Une SCI est une personne morale (société) constituée de 2 associés minimum. Personnes physiques ou morales, les associés reçoivent des parts sociales en contrepartie de leur apport au capital de la société. Les décisions (location, entretien, travaux, etc.) sont prises en assemblée générale. Chaque associé possède un droit de vote proportionnel aux parts qu’il détient dans le capital social de la SCI, tel que défini dans les statuts. Leur responsabilité est indéfinie et conjointe, proportionnellement à leurs parts dans la société. Les bénéfices seront également répartis en fonction du nombre de parts sociales détenues par chaque associé.
Objet de la SCI
La SCI a pour objet l'acquisition, la gestion ou la location, ou la revente d'un ou plusieurs biens immobiliers. Quelle que soit le type de SCI choisi, vous augmenterez votre capacité d’emprunt et mutualiserez les charges en passant par ce montage financier. La SCI facilite aussi la succession d'un patrimoine immobilier au sein d’une même famille.
Il existe 5 types de SCI, dont la différence est leur but et la nature des biens immobiliers.
- La SCI familiale ;
- La SCI "classique" de gestion ;
- La SCI de construction-vente ;
- La SCI d’attribution ;
- La SCI de jouissance à temps partagé.
Chacune ayant un objet bien précis, votre choix se portera sur le type de SCI qui correspond à votre objectif.
Fonctionnement
Quel que soit le type de SCI, la société est soumise à des obligations comptables spécifiques, parmi lesquelles la tenue d’une comptabilité de trésorerie qui répertorie, de manière chronologique, l’ensemble des recettes et des dépenses.
Le (ou les) gérant est tenu de :
- Présenter les comptes de la SCI aux associés lors de l’assemblée générale annuelle.
- Rédiger un rapport de gestion détaillant le résultat comptable
- Proposer un prévisionnel pour l’exercice à venir.
- Déposer les comptes annuels de la SCI auprès du greffe du Tribunal de commerce à la clôture de chaque exercice comptable.
Outre vos obligations comptables, nos équipes Compta In Touch peuvent aussi prendre en charges la rédaction des statuts de votre SCI et autres obligations juridiques et fiscales. Contactez-nous !
La SCI familiale
La SCI familiale est créé pour permettre aux membre d'une même famille de gérer ensemble un bien immobilier. Elle est l'outil idéal pour faciliter la transmission d’un patrimoine entre parents et enfants puisqu'elle permet de contourner la rigidité d’une indivision. En effet, la règle de l’unanimité prévaut en indivision alors que vous pouvez aménager différemment les modalités de prise de décisions dans les statuts de la SCI.
Explication : les règles qui s'appliquent en indivision contraignent les héritiers à vendre le bien immobilier si l'un d'entre eux souhaite en sortir. Tandis que dans une SCI, quand l'un des associés souhaite la quitter, il lui suffit de vendre ses parts sociales. Appartenant à la société, le bien immobilier n'est pas impacté.
La SCI est également avantageuse coté fiscalité. Divisée en parts sociales, elle donne l'opportunité de bénéficier d'abattements fiscaux dans le cadre d'une donation à vos enfants à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans.
De plus, en faisant donation de la nue-propriété à leurs enfants, les parents peuvent garder la jouissance de leur bien jusqu'à la succession. À leur décès, les enfants récupèrent l’usufruit sans payer de droits de succession.
La SCI "classique" de gestion
La SCI de gestion (ou de location) permet d'acquérir et de gérer à plusieurs un bien immobilier pour le mettre en location. L’objectif des associés étant d’obtenir des revenus locatifs, proportionnellement à leur investissement.
Elle est la forme de SCI la plus plébiscitée, du fait que l'investissement collectif est financièrement plus intéressant. Le coût d'acquisition et les charges locatives étant partagés, les projets immobiliers peuvent être plus ambitieux. De plus, les frais de gestion sont déductibles des revenus de la SCI.
À savoir que si vous optez pour de la location de logements meublés, l'activité est considérée comme étant commerciale. En conséquence, les bénéfices de la SCI seront obligatoirement imposés à l'IS (impôt sur les sociétés).
La SCI de construction-vente
Ce type de SCI est choisi par des associés quand ils veulent acquérir un terrain nu et y construire un immeuble dans l'objectif de le revendre en faisant une plus-value. La revente peut se faire en totalité ou par fraction.
La SCI de construction-vente permet aussi de rénover de l'existant, et d'acheter un bâtiment pour le démolir et ériger une nouvelle construction. C'est la seule forme de SCI qui autorise l'achat et la revente d'un bien immobilier. En conséquence, il est impossible d'attribuer la propriété du bien aux associés.
La SCI d’attribution (SCIA)
Ce type de SCI, assez rare, vise à investir dans un projet immobilier d'envergure. Les associés acquièrent ou font construire un immeuble qui sera ensuite partagé par lot, en fonction de leur investissement au capital.
En vertu de l’article L212-2 du Code de la construction et de l’habitation, la SCIA est tenue d’établir un état descriptif de division dans ses statuts. Cet état doit détailler précisément les différentes parties de l’immeuble (communes et privatives), avant de les répartir entre les associés, et précise la quote-part des parties communes rattachée à chaque lot.
La SCI de jouissance à temps partagé
Cette forme spécifique de SCI n’a pas pour objet de générer des revenus, ni de partager la propriété. La SCI de jouissance à temps partagé vise à partager l’usage d’un bien immobilier. Ainsi, les associés se voient accorder un temps d’occupation de la résidence secondaire rigoureusement défini. Cette durée d’occupation est plus ou moins longue selon l’apport effectué. Ils se partagent aussi les charges liées à l'entretien.
Fiscalité de la SCI en investissement locatif : comment choisir entre IR ou IS ?
La SCI imposée à l’impôt sur le revenu (IR)
Par défaut, la SCI est assujettie à l’IR. Chaque associé doit donc s’acquitter personnellement des impôts dus par la société, proportionnellement à sa participation au capital. Il indique donc, dans sa déclaration aux impôts, le montant des revenus fonciers issus de la location nue, qu'il a perçu par le biais de la SCI.
Si les charges de la société sont supérieures à ses revenus locatifs, vous avez le droit de déclarer un déficit foncier. Il vient alors en déduction de vos revenus fonciers et peut ainsi diminuer votre revenu global dans la limite de 10.700 € par an et par associé (ce déficit étant reportable pendant 10 ans). Cette option est particulièrement intéressante au départ, lorsque vous avez souscrit un emprunt pour acquérir le bien.
Notez aussi que, si vous cédez vos parts sociales après les avoir conservées un certain temps, vous pouvez profiter du régime des plus-values des particuliers.
Enfin, vous pouvez bénéficier sous conditions des avantages fiscaux dédiés aux investissements locatifs :
- Dispositif Denormandie. En rénovant un logement ancien dans le but de le mettre en location dans certaines zones (communes concernées par le plan national « Action cœur de ville » ou encore copropriétés en difficulté) vous avez droit à une réduction d’impôt allant de 12 à 21 % du prix du bien.
- Dispositif Loc’Avantages. En mettant en location un bien avec un loyer inférieur au prix du marché local et en signant une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) vous avez droit à une réduction d’impôt allant de 15 à 65 % du montant des revenus bruts du logement.
Ces dispositifs sont uniquement valables dans le cadre d'une location nue.
La SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS)
Hormis le cas de la location de meublés, une SCI peut demander à être soumise à l’IS au moment de sa création, ou en cours d’existence.
Choisir ce mode d'imposition vous permet également de bénéficier d'amortissements comptables sur votre bien immobilier. De plus, les déficits et la rémunération du gérant sont déductibles du résultat fiscal de la SCI. Ainsi, à partir du moment où les revenus de la SCI sont importants, l'imposition à l'IS est particulièrement intéressante.
En revanche, vous n’avez plus accès ni aux dispositifs fiscaux d’investissement locatif, ni au déficit foncier en faisant ce choix.
Comment monter votre SCI en 2025 ?
Réunir le capital social nécessaire à l'acquisition de votre bien immobilier
Ouvrez un compte bancaire au nom de votre SCI pour y verser vos apports et acheter le bien immobilier que vous destinez à la location. On parle ici d’apports en numéraire. Quant au bail de location, il sera conclu entre la SCI et votre locataire.
Rédiger les statuts constitutifs de la SCI
Les statuts d’une société doivent être rédigés avec précaution. Ils décrivent précisément les relations entre les associés et le fonctionnement de la SCI.
Notamment les modalités de prise de décision (à la majorité ou à l’unanimité) et la désignation du gérant. Sollicitez l’assistance d’un professionnel pour ne rien oublier. Notre cabinet d’expertise comptable en ligne est à votre disposition.
Enregistrer les statuts et publier l’avis de création de la SCI
La règlementation prévoit l’enregistrement des statuts d’une SCI au service des impôts des entreprises quand ils sont réalisés via un acte authentique. De même, si l’un des associés effectue un apport en nature (un bien immobilier par exemple).
Quoiqu’il en soit, vous devez publier un avis de création de la SCI dans un journal d’annonces légales (JAL) dans le mois qui suit la signature des statuts. Les informations suivantes doivent apparaitre dans l’avis :
- La nature des statuts (acte authentique ou non) ;
- Leur date ;
- L’adresse du siège social.
Une fois l’annonce publiée, le gérant reçoit l’attestation de parution. Ce document étant requis pour immatriculer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Immatriculer la SCI
Le gérant doit ensuite réaliser les formalités juridiques pour enregistrer la SCI et lui donner ainsi une existence légale. Les formalités se font dorénavant en ligne sur le Guichet Unique de l'INPI.
Il doit réunir les pièces justificatives suivantes :
- Un exemplaire des statuts de la SCI datés et signé par tous les associés ;
- Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant (s’il n’est pas désigné dans les statuts) ;
- La copie de la pièce d’identité du gérant de la SCI
- La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI signée et datée du gérant
- L’attestation de parution
Une fois la SCI immatriculée, vous recevrez l’extrait Kbis de votre société.
En ligne et aussi à Paris, Wattrelos ou Dijon, les équipes de Compta In Touch sont là pour vous guider et mettre toutes les chances de votre côté, quel que soit votre projet immobilier. Contactez-nous !
