Vous êtes en désaccord avec votre associé ou vous souhaitez vendre tous les biens de votre SCI ? Sachant que la dissolution d'une SCI est toujours suivie de sa liquidation, Compta In Touch vous explique les différentes étapes à suivre en 2024 et les conséquences fiscales de la dissolution.

 

Pourquoi clôturer sa SCI ?

La dissolution de plein droit

Dans certaines situations, une SCI prend fin automatiquement :

  • L’arrivée du terme de la société : lorsqu’elle atteint sa durée de vie fixée dans les statuts (99 ans maximum), même s’il est possible de la prolonger
  • La réalisation de l’objet social : l’opération pour laquelle la SCI a été constituée est achevée. C'est le cas des SCI de construction-vente
  • L’extinction de l’objet social : l’activité pour laquelle la SCI a été constituée est devenue impossible
  • La réalisation d’une clause prévue dans les statuts : le décès d’un associé par exemple 

 

La dissolution anticipée

À tout moment, les associés ont la possibilité de décider la dissolution volontaire de la SCI.

 

La dissolution judiciaire

Le juge du tribunal judiciaire peut décider la dissolution de la SCI dans les cas suivants :

  • À la demande d’un associé, lorsque la mésentente entre les associés est telle qu'elle paralyse le fonctionnement de la société
  • Si un des associés devient associé unique, alors qu’une SCI nécessite d’avoir au moins 2 associés. Tout intéressé (associé, créancier) peut alors s’adresser au tribunal judiciaire pour demander la dissolution de la société
  • En cas de jugement ordonnant la liquidation judiciaire à la suite de difficultés financières
  • À la suite d’une sanction pénale, si la société est condamnée pour escroquerie, abus de faiblesse ou abus de confiance.

    

 

Comment dissoudre et liquider une SCI familiale avec un bien immobilier ?

Pour rappel, la SCI familiale est constituée par des associés membres d’une même famille et alliés jusqu’au 4e degré. 

La dissolution, la liquidation puis la radiation de votre SCI se fait étape par étape selon un ordre strict qu'il convient de respecter.

 

Convoquer les associés de la SCI en assemblée générale extraordinaire (AGE)

Le gérant de la SCI doit organiser une assemblée générale extraordinaire pour que les associés puissent :

  • Voter la dissolution de la SCI et mettre ainsi un terme aux fonctions du gérant
  • Nommer un liquidateur, à l'unanimité ou conformément aux dispositions prévues dans les statuts

À l’issue de l’AGE, un procès-verbal (PV) de dissolution doit être établi et signé par l’ensemble des associés.

Le liquidateur amiable (pouvant être le gérant, un associé ou un tiers) représente la société vis-à-vis des personnes tiers. En conséquence, il est chargé de : 

  • Vendre les biens immobiliers appartenant à la SCI
  • Payer les créanciers 
  • Procéder à la clôture des comptes de la SCI
  • Répartir le solde disponible le cas échéant : le boni de liquidation 
  • Rendre un rapport dans les 3 mois suivant la clôture de l’exercice
  • Gérer le traitement fiscal de la liquidation

À savoir que lorsque la dissolution de la SCI est prononcée, le liquidateur dispose de 3 ans pour effectuer les opérations de liquidation.

 

Rédiger l’annonce légale de dissolution

Dans un délai d’un mois après l’AG statuant sur la dissolution de la SCI, la décision doit être publiée auprès du BODACC et dans un journal d’annonces légales (JAL). L’avis doit mentionner les informations suivantes :

  • La dénomination sociale de l’entreprise et sa forme juridique
  • L’adresse du siège social
  • Le montant du capital social
  • Le numéro d’immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)
  • La date de décision 
  • L’identité et l’adresse du liquidateur
  • Le greffe saisi

 

Enregistrer la dissolution auprès du greffe du Tribunal de commerce

Toujours dans un délai d’un mois, le liquidateur doit déposer au greffe du Tribunal de commerce (ou du tribunal judiciaire compétent) le dossier et le formulaire de modification statutaire (M2) pour enregistrer la dissolution de la société. Le dossier en question comporte les documents suivants :

  • Le PV d'AG qui acte la dissolution et désigne le liquidateur
  • L’attestation de parution d’un avis dans un JAL
  • La déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation du liquidateur
  • La copie recto-verso de la CNI du liquidateur en cours de validité.

La société étant dissoute, il ne reste plus qu'à procéder à la liquidation. C'est à dire vendre les actifs de la SCI pour rembourser les créanciers et les associés. La dernière étape étant la radiation de la société.

Depuis 2020 vous n'êtes plus obligé de faire enregistrer le PV de dissolution auprès de l'administration fiscale mais certains greffes la demande encore.

 

Combien de temps faut-il pour radier une SCI ?

Une fois la dissolution de votre SCI prononcée, le liquidateur dispose de 3 ans maximum pour effectuer les opérations de liquidation. Au-delà, le greffe du Tribunal de commerce peut procéder à une radiation d'office de la SCI. Inversement, une année peut suffire entre la dissolution et la clôture de la liquidation.

 

 

Que devient le bien immobilier de la SCI dissoute ? 

Concernant le bien immobilier dans le cadre de la liquidation de la SCI, les associés peuvent :

  • Le vendre
  • Le restituer à un associé s’il a été apporté en nature  
  • L’attribuer à un  des associé

Quant à l'étape de liquidation, une fois les comptes clôturés le liquidateur convoque à nouveau et une dernière fois les associés en AGE pour valider : 

  • Les comptes définitifs de la clôture de la liquidation
  • Le quitus de la gestion du liquidateur et la fin de son mandat
  • La clôture de la liquidation

En présence d'un boni de liquidation, les associés doivent se mettre d’accord sur la répartition du reliquat. Pour rappel, le boni de liquidation correspond à la différence entre la valeur des sommes apportées au capital de la SCI et celles retirées au moment de sa dissolution (pour payer les créanciers).

À l’inverse en cas de mali, les associés peuvent être contraints à rembourser les dettes de la société puisque la responsabilité des associés ne se limite pas à leurs apports. La responsabilité des associés en société civile est illimitée, contrairement à celle des associés en société commerciale (SAS ou SARL).

 

 

Dernières étapes : liquidation puis radiation 

Ensuite, le liquidateur devra à nouveau publier un avis de clôture de liquidation dans un JAL puis déposer un dossier de radiation auprès du guichet unique des formalités des entreprises. Ce dernier dossier comprend les pièces juridiques suivantes :

  • Le PV d’assemblée générale statuant sur les comptes définitifs de liquidation
  • L’acte constatant la clôture des opérations certifié conforme par le liquidateur
  • L’attestation de parution dans un support d’annonces légales

 

 

Le traitement fiscal de la dissolution de votre SCI 

Dans les deux mois qui suivent la dissolution, le liquidateur doit fournir une déclaration de résultats au service des impôts. Le délai est réduit à un mois seulement quand la SCI est soumise à la TVA.

En plus des droits d'enregistrement correspondant à 2,5% du montant du boni de liquidation, l'imposition porte sur les bénéfices et les plus-values sur les ventes des différents biens immobiliers de la SCI.

 

 

Comment dissoudre votre SCI gratuitement ?

Il est malheureusement impossible de dissoudre une SCI gratuitement. Les frais relatifs à la publication des avis dans les journaux d'annonces légales étant obligatoires.

Quels sont les prix ?

Le coût de la dissolution est estimé entre 500 et 600 €, détaillé comme suit :

  • Entre 150 et 200 € la publication de l'avis de dissolution
  • 195 € les formalités auprès du greffe
  • Entre 150 et 200 € à nouveau la publication du PV de liquidation
  • Environ 16 € la radiation de la SCI au RCS (Registre du commerce et des sociétés)

Comptez également les honoraires de votre expert-comptable pour être bien accompagné à chaque étape. En particulier, la déclaration de résultat, l’établissement des comptes de liquidation et le traitement fiscal.

 

En plus des formalités administratives et juridique, la dissolution d'une SCI nécessite de nommer un liquidateur. Besoin d'aide pour fermer votre SCI ? Nos équipes sont à votre disposition !

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