Louer un bien immobilier en meublé comporte plusieurs avantages pour le propriétaire, en termes de fiscalité et de rendement. Mais comment choisir entre la location meublée non professionnelle (LMNP) et la location meublée professionnelle (LMP) ?


Compta In Touch vous présente les principales différences entre LMNP et LMP.

 

 

Quelles sont les conditions d’accès au statut de LMNP ou LMP ?

 


Il existe deux statuts pour les propriétaires-bailleurs qui louent leur bien en meublé :

  • Le statut LMNP est ouvert à l’ensemble des loueurs
  • Le statut LMP s’applique dès lors que les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 € et excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal (les salaires, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux).


Comme son nom l’indique, le statut de loueur meublé professionnel (LMP) concerne donc les propriétaires pour lesquels la location meublée représente la principale source de revenus. C’est pourquoi il entraîne le paiement de cotisations sociales, au titre de l’affiliation au régime des travailleurs non-salariés (TNS).


En revanche, si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €, vous bénéficiez du statut LMNP. Auquel cas vous n’avez pas à payer les cotisations TNS. Vos revenus sont néanmoins soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.

 

 

Quelles sont les obligations communes aux deux statuts ?

 


Que votre activité relève du statut LMP ou LMNP, vous êtes soumis à un certain nombre d’obligations.


Pour être considéré comme meublé, le logement doit répondre à un certain nombre de caractéristiques :

  • Être obligatoirement meublé avec une liste minimale de meubles et équipements qui respecte la loi ALUR : literie, couette ou couverture, rideaux ou volets dans les chambres, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle et ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager
  • Le bail est d’une durée d’au moins 1 an, ou 9 mois pour un étudiant, avec un préavis d’1 mois pour le locataire et 3 mois avant l’échéance du bail pour le propriétaire.
  • Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyers hors charges (un mois pour une location nue).

 

 

La possibilité de choisir entre le régime réel et le régime micro

 


Activité commerciale aux yeux de l’administration fiscale, les revenus issus de la location meublée sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :

  • Le régime micro BIC, si votre chiffre d’affaires annuel est inférieur à 72 600 €, ou 176 200 € pour les gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d’hôtes. Un abattement forfaitaire est appliqué, qui s’élève respectivement à 50 % et 71 %. En contrepartie vous ne pouvez pas déduire vos dépenses professionnelles réelles.
  • Le régime réel est le seul qui vous permette de déduire toutes vos charges réelles, y compris les factures de votre expert-comptable et les travaux de réparation et d’entretien. Les droits de mutation payés à l’acquisition sont également déductibles et vous pouvez amortir votre bien immobilier et le mobilier.


Outre ces possibilités, le régime réel en LMP permet d’imputer les déficits sur le revenu global sans limitation du montant. Sous le statut LMNP, l’imputation des déficits est restreinte aux bénéfices des locations meublées au cours des 10 années suivantes.


Point important : le régime réel entraîne l’obligation de tenir une comptabilité conforme au Code du commerce. Autrement dit, l’élaboration des comptes annuels (bilan, compte de résultats, tableaux d’amortissements et liasse fiscale).

 

 

Quels sont les avantages fiscaux propres à la LMNP et la LMP ?

 


Les statuts de LMNP et LMP entraînent tous les deux l’imposition à la taxe foncière et à la CFE (cotisation foncière des entreprises)CFE (cotisation foncière des entreprises). La TVA n’est pas appliquée, sauf si vous proposez certaines prestations. En l’occurrence au moins 3 des services suivants : le petit déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture du linge, l’accueil de la clientèle.


Le traitement fiscal diffère fortement en cas de plus-value immobilière :

  • Pour les LMNP : le régime des plus-values immobilières des particuliers prévoit une taxation forfaitaire de 19 % au titre de l’impôts sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Un mécanisme d’abattement pour durée de détention permet de diminuer l’impôt.
  • Pour les LMP : le régime des plus-values professionnelles vous permet d’être exonéré d’impôt sur le revenu, à partir du moment où l’activité a été exercée pendant au moins 5 ans, et que le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 90 000 € au cours des deux dernières années. Entre 90 000 € et 126 000 €, l’exonération sera partielle.


Par ailleurs, dans le cas où votre patrimoine immobilier atteint le seuil d’imposition à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) :

  • En LMNP : vos biens immobiliers seront taxés au titre de l’IFI
  • En LMP : vos biens immobiliers professionnels seront exonérés d’IFI.

 

L’essentiel à retenir


Louer en LMNP comporte moins d’avantages fiscaux qu’en LMP, mais ce statut permet également d’éviter le paiement des cotisations sociales.

 

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