Investir dans la location meublée comporte de nombreux avantages en termes de fiscalité et de rendement. Mais au moment de mettre son bien sur le marché de la location meublée, la question se pose de choisir entre deux statuts : LMNP (location meublée non professionnelle) et LMP (location meublée professionnelle). Quelles sont les spécificités et les avantages attachés à chaque statut ? Expert-comptable en ligne, Compta In Touch compare les deux statuts pour vous aider dans vos choix d'investissement immobilier.
Location meublée, professionnelle ou non : les obligations à suivre
Les caractéristiques de la location meublée
Une des premières caractéristiques vient du fait que la location meublée est une activité commerciale au regard de l'administration fiscale, contrairement à la location nue. En conséquence les recettes locatives issues de la location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et non pas des revenus fonciers.
La seconde caractéristique est la loi ALUR qui encadre strictement la location meublée. Ainsi, le logement doit inclure une liste minimale de meubles et fournitures pour être considéré comme meublé :
- Literie
- Couette ou couverture
- Rideaux ou volets dans les chambres
- Plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation dans le réfrigérateur
- Ustensiles de cuisine et vaisselle en nombre suffisant pour les repas des occupants
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté.
En l’absence de l’un de ces éléments, les avantages fiscaux liés au statut peuvent être remis en cause.
Le bail meublé
Contrairement à un bail "classique", le bail de location d'un logement meublé est conclu pour une durée minimum d’un an (9 mois pour les étudiants). La durée du préavis est fixée à 1 mois minimum pour le locataire, et 3 mois minimum avant la date d’échéance du bail pour le propriétaire.
Le montant du dépôt de garantie est fixé à deux mois de loyer (hors charges) maximum.
LMNP ou LMP : l'obligation de déclarer son activité
Tout loueur de meublé doit adresser le formulaire P0i au greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien loué. Ce, dans les 15 jours qui suivent la mise en location. C'est cette démarche qui permet d’obtenir le numéro SIRET.
Lorsque les conditions du statut LMP sont remplies, il faut alors s’adresser au CFE (centre de formalités des entreprises) compétent :
- Pour une location meublée sans fourniture de services : l’Urssaf
- Pour une activité commerciale de location meublée avec fourniture de service ou exercée par le biais d’une société : la CCI (chambre de commerce et d’industrie).
À savoir que l’inscription au RCS (registre des commerces et sociétés) n’est plus obligatoire pour les LMP depuis 2020.
Quelle différence entre LMP et LMNP ?
LMP et LMNP : définition
Deux statuts coexistent :
- LMNP : loueur meublé non professionnel
- LMP : loueur meublé professionnel.
Ce qui distingue le loueur meublé professionnel (LMP) des autres, c’est qu’il exerce son activité à titre professionnel et habituel : la location meublée est la principale source de revenus du foyer fiscal.
Par conséquent, le LMP est affilié au régime des travailleurs non-salariés (TNS), et paie à ce titre des cotisations sociales.
LMP : les conditions à remplir
Les LMP, comme leur nom l’indique, tirent leur principal revenu de la location meublée. Ainsi doit-il remplir les deux conditions suivantes :
- Le montant des recettes locatives annuelles (toutes taxes et charges comprises) perçus par l'ensemble des membres du foyer fiscal est supérieur à 23 000 €
- Ce montant est supérieur au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal : salaires, autres revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou BNC.
Bon à savoir : il est possible d’opter pour la location saisonnière, sans que cela remette en cause le statut LMP.
Comment éviter le statut LMP ?
Par défaut, les propriétaires bailleurs qui ne remplissent pas les deux conditions du statut LMP sont considérés comme des LMNP. Ainsi, le fait de dépasser le plafond de 23 000 € de recettes annuelles issues de l’activité de location ne suffit pas à basculer en LMP.
Tant que les revenus locatifs sont inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal, le statut LMNP s’applique.
Bon à savoir : si l’activité est créée en cours d’année, le plafond sera ajusté au prorata.
La fiscalité des locations meublées
LMNP et LMP : régime fiscal micro-BIC ou régime réel ?
Les revenus issus de la location meublée sont imposés à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC (sauf si 2 associés minimum ont créé une SCI, auquel cas les recettes locatives sont imposées à l’impôt sur les sociétés).
Le régime micro-BIC s’applique tant que les revenus de la location meublée ne dépassent pas 77 700 € ou 188 700 € pour les meublés classés (gites ruraux, meublés de tourisme, chambres d’hôtes). Ceci dit, les propriétaires bailleurs peuvent opter pour le régime fiscal du réel. Sous le régime micro BIC, le bénéfice imposable est calculé après un abattement forfaitaire, représentatif des charges réelles, qui s’élève respectivement à 50 % ou 71 %.
Le régime réel simplifié s’applique automatiquement dès lors que les recettes locatives excèdent les seuils autorisés du régime micro. Seul ce régime fiscal permet de déduire les dépenses suivantes :
- Les honoraires d'agence
- Les charges de copropriété
- Les travaux et les frais d’entretien et de réparation du logement
- Les assurances
- Les intérêts d’emprunt
- La CFE et la taxe foncière
C'est la raison pour laquelle la majorité des loueurs de meublé optent pour le régime réel. D'autant plus qu'ils peuvent aussi amortir leur bien immobilier, les travaux et le mobilier, indispensable et encadré par décret gouvernemental.
Point important : La location de meublé étant une activité commerciale, déclarer ses bénéfices sous le régime réel implique la tenue d'une comptabilité d'engagement, qui inclut l’établissement du bilan comptable et du compte de résultat chaque année à la clôture des comptes. Éléments indispensables de la liasse fiscale à transmettre. Dans ce cadre, il est judicieux de faire appel à un expert-comptable.
La taxe foncière et la CFE
LMNP ou LMP, les propriétaires bailleurs de logements meublés sont redevables des impôts locaux : la taxe foncière et la CFE (cotisation foncière des entreprises).
Notez que depuis 2019, vous êtes exonérés de CFE quand vos recettes locatives sont inférieures ou égales à 5 000 €.
La TVA
La location meublée n’est pas soumise à la TVA, sauf en cas de prestation de service proposée par le loueur (c'est-à-dire au moins 3 des items suivants : petit déjeuner, nettoyage quotidien des locaux, fourniture du linge, réception de clientèle).
La comparaison entre LMNP et LMP
En matière de cotisations sociales
Le paiement de cotisations sociales en LMP ouvre droit à une protection sociale (maladie, retraite, allocations familiales, invalidité-décès). Cependant, il faut garder à l’esprit que l’affiliation au régime des travailleurs indépendants implique le paiement de cotisations minimales, même en cas d’activité déficitaire.
Inversement, sous le statut LMNP la SSI ne vous réclamera pas de cotisations sociales, mais vos revenus locatifs sont tout de même soumis aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %, dès lors que votre activité soit bénéficiaire sur l'année.
Le traitement du déficit
Seuls les loueurs en LMP peuvent imputer leur déficit sur leur revenu global, sans limitation du montant, et ainsi réduire le paiement de leur impôt sur le revenu.
En LMNP, le déficit généré s’impute seulement sur les revenus de même nature, autrement dit les bénéfices issus de l’activité de location meublée. Ce, pendant 10 ans.
En cas de plus value à la revente
Les propriétaires bailleurs sous statut LMP sont placés sous le régime des plus-values professionnelles. Ainsi, sous conditions au moment de la revente de leur bien immobilier ils peuvent bénéficier de :
- L'exonération totale si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans, et que le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 90 000 € au cours des deux dernières années
- L'exonération partielle : pour les recettes comprises entre 90 000 € et 126 000 €.
Pour les LMNP, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique :
- Taxation forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu
- Prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
En sachant qu’un mécanisme d’abattement pour durée de détention permet de diminuer l’impôt.
L'essentiel à retenir
Vous l'avez compris, c'est le montant de vos recettes locatives et l'importance de ces revenus au sein de votre foyer fiscal qui permettent de définir votre statut de loueur de meublé. Tous deux ont des avantages et l'activité est plus profitable, dans la majorité des cas, quand vous optez pour le régime fiscal réel simplifié.
Nos experts-comptables, nos juristes et nos fiscalistes au sein de Compta In Touch se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions sur la location meublée. Contactez nous !
