La location gérance permet à toute personne propriétaire d'un fonds de commerce ou artisanal de le mettre en location pour assurer son exploitation par un entrepreneur indépendant. Régie par le Code du commerce, cette pratique réglementée présente un intérêt pour le propriétaire et le locataire gérant, mais également des risques. Compta In Touch, votre expert-comptable en ligne, vous explique aujourd'hui les conditions et les obligations des deux parties qui signent un contrat de location-gérance.

 

 

Location-gérance ou gérance libre : définition

Pour rappel, le fonds de commerce est constitué d’éléments corporels tels que le matériel et le stock, et incorporels tels que le droit au bail, la licence et la clientèle. Ces éléments étant essentiels à l'exploitation de l’activité commerciale ou artisanale de l’entreprise.  

Notre conseil : lors de la mise en location-gérance du fonds de commerce, dressez la liste des biens qui en font partie pour éviter tout risque de conflits ultérieurs.

La location-gérance, également appelée gérance libre, permet au propriétaire d’un fonds de commerce ou artisanal de concéder à un autre travailleur indépendant, le locataire-gérant, le droit d’exploiter le fonds en contrepartie d’une redevance. Cette pratique est souvent la première étape transitoire dans le processus de vente d'un fonds de commerce.

Attention, ne confondez pas la location-gérance avec la gérance salariée. Cette dernière consiste à confier la gestion de votre commerce à un de vos salarié.

 

 

Quel est le principal intérêt du contrat de location-gérance ?

Pour le locataire gérant

La location-gérance est une solution attractive pour toute personne souhaitant se lancer dans une activité indépendante, commerciale ou artisanale, sans avoir à investir dans le matériel nécessaire. Le risque financier au démarrage est ainsi minimisé.

Dans le cadre d'un rachat potentiel, c'est le moyen idéal pour tester la rentabilité du fonds loué et son potentiel de développement, et sa capacité à travailler "à son compte". Ce, moyennant un simple loyer : la redevance.

Enfin, tenir un commerce ou un restaurant en location-gérance, en vue d’une future acquisition, permet de démontrer la rentabilité du commerce auprès des banques.

 

Pour le propriétaire du fonds de commerce

Pour le propriétaire en préretraite ou en questionnement, généralement exploitant du fonds, c'est l'opportunité de prendre du recul sur son activité tout en le conservant.

Il maintient ainsi l'exploitation de son fonds de commerce et s'assure un revenu complémentaire, grâce aux redevances mensuelles qu'il perçoit. De plus, si le locataire gérant gère bien le fonds, celui-ci prendra de la valeur. Ainsi la vente, à l'issue du contrat de location-gérance, sera facilitée.

 

 

Quelles sont les conditions requises pour mettre en place la location-gérance d'un fonds de commerce ?

Le saviez-vous ? La loi du 19 juillet 2019 relative à la simplification du Droit des sociétés a mis fin à l'obligation d'exploitation du fonds de commerce au moins 2 ans avant de pouvoir le mettre en location gérance. Désormais, tout propriétaire d'un fonds de commerce peut signer un contrat de location gérance à tout moment s'il est aussi propriétaire des murs de son local.

Mais s'il est lui-même titulaire d'un bail commercial, il doit obtenir l'autorisation de son propre bailleur pour pouvoir mettre en place une location-gérance.

À savoir que, la location-gérance étant considérée comme une activité de placement, le propriétaire du fonds de commerce perd son statut de commerçant dès lors que le contrat est signé avec son locataire gérant. Il ne peut plus être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) et perd donc toute protection sociale. Toutefois, il peut être rattaché au régime général de la Sécurité sociale en adhérant à l'assurance volontaire vieillesse des travailleurs indépendants.

 

Quel statut juridique pour une location gérance ?

Quant au locataire gérant, il doit créer une structure juridique pour avoir le droit d'exploiter le fonds de commerce, ou artisanal qu'il loue. Il a le choix entre la création d'une entreprise individuelle (EI) ou d'une société commerciale (SAS ou SARL). Nos experts-comptables l'aideront à choisir le statut juridique le plus adapté à sa situation personnelle et à son foyer fiscal.

Il doit ensuite immatriculer son entreprise au RCS, ou au répertoire des métiers, dans un délai de 15 jours après le début de son activité.

En parallèle, il s'engage à :

  • Exploiter le fonds de commerce conformément à sa destination initiale. Autrement dit sans changer ni l'activité, ni l'enseigne
  • Gérer l'activité et tout mettre en œuvre pour que le fonds ne perde pas de valeur
  • Obtenir l'accord du propriétaire bailleur s'il souhaite ajouter une nouvelle activité

 

 

Quelles sont les obligations du bailleur propriétaire et du locataire en location-gérance ?

Dans le cadre de la location-gérance, chaque partie doit respecter plusieurs obligations.

Le locataire gérant s’engage tout d’abord à payer la redevance conformément aux termes du contrat. Il doit également entretenir le fonds de commerce pour permettre son exploitation, en changeant notamment le matériel hors d’usage et en procédant aux réparations locatives nécessaires. Enfin il doit respecter une clause de non-concurrence sur une durée déterminée après la fin du contrat.

Le local doit évidemment répondre aux normes d’hygiène et de sécurité en vigueur. À moins que le locataire-gérant ait explicitement accepté de le prendre en mauvais état.

Le bailleur propriétaire doit fournir tous les éléments nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce, et garantir une exploitation paisible. C'est à dire respecter lui aussi une clause de non-concurrence toute la durée de l'exploitation du fonds de commerce dans un périmètre géographique donné. Il doit aussi reprendre les marchandises à la fin du contrat de location gérance. De même, les contrats de travail en cours se poursuivent.

 

 

Le contrat de location gérance

Attention, on lit souvent que le propriétaire est responsable des dettes dans les 6 premiers mois du contrat, mais cette disposition a été supprimée par la loi Sapin 2 en 2016.

En réalité, le propriétaire est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire (dans le cadre de l’exploitation du fonds) et des impôts directs jusqu’à la publication du contrat de location-gérance dans un journal d’annonces légales.

 

Les caractéristiques du contrat

Très souvent, le contrat de location-gérance est conclu pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Mais rien n’empêche de le conclure pour une durée différente, ou même à durée indéterminée.

Un dépôt de garantie qui sera restitué au locataire gérant à la fin du contrat peut être exigé par le propriétaire bailleur. L'objectif étant de garantir notamment le maintien du fonds à sa valeur de départ.

Le contrat est soumis à une obligation de publicité. À ce titre, il doit faire l’objet d’un avis dans un journal d’annonces légales, dans un délai de 15 jours après la signature.

 

La redevance

Suite à négociation entre les deux parties, la redevance peut être versée chaque mois ou chaque trimestre.

Son montant est fixé librement : somme fixe, ou pourcentage sur le chiffre d’affaires et/ou les bénéfices. Quant à la révision éventuelle du montant de la redevance, la partie demandeuse doit envoyer une lettre recommandée.

 

Les clauses du contrat

En plus des clauses de non-concurrence que nous avons déjà évoqué, d'autres clauses peuvent être insérées dans le contrat de location-gérance :

  • Une qui interdit toute cession ou sous-location durant le contrat
  • Une clause de libre consultation de la comptabilité du fonds par le propriétaire bailleur

 

La fin du contrat de location gérance

Le contrat de location-gérance peut être résilié de manière unilatérale par l'une des parties. Dans ce cas un préavis doit de 3 mois doit être respecté.

La fin du contrat de gérance libre doit à nouveau faire l'objet d'un avis dans un journal d'annonces légales. Bien entendu les dettes contractées par le locataire gérant sont exigibles immédiatement.

 

 

Quels sont les inconvénients et les risques liés à la mise en location-gérance ?

Généralement provisoire, l'issue du fonds de commerce à la fin du contrat doit être pensée dès le départ sachant que 3 possibilités existent :

  • La reprise du fonds de commerce par le bailleur propriétaire,
  • La cession ou la donation du fonds au locataire-gérant,
  • La fusion ou l'absorption entre la société qui loue (propriétaire) et la société locataire.

Pour le bailleur propriétaire, la mise en location-gérance signifie la délégation complète de l’activité. Durant la durée du contrat, il n’a pas le droit de s’immiscer dans la gérance du commerce, la prise de décision revenant entièrement au locataire-gérant. En conséquence, le risque principal pour le bailleur est de voir son fonds de commerce perdre de la valeur en raison d'une mauvaise gestion du locataire.

Inversement pour le locataire-gérant, la qualité de sa gestion et ses compétences ne seront pas valorisées dans une éventuelle plus-value dont il pourrait bénéficier au moment de céder son fonds de commerce. N'étant propriétaire de rien en fin de contrat, il n'a droit à aucune indemnité, même s'il a contribué à renforcer la valeur du fonds de commerce.

 

 

L’essentiel à retenir

Strictement règlementée, la location-gérance d'un fonds de commerce, ou artisanal, s'opère dans le cadre d'un contrat. Le locataire gérant peut ainsi lancer son activité commerciale sans avoir à faire de gros investissements au démarrage. La redevance mensuelle qu'il verse au propriétaire bailleur permet à ce dernier de conserver son fonds de commerce.

 

 

Assurez-vous de la conformité du contrat de location-gérance et de n'oublier aucune clause. N'hésitez pas à contacter notre cabinet d'expertise comptable pour le rédiger et/ou répondre à toutes vos interrogations.

 

 

 

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