Vous envisagez de créer une société civile immobilière (SCI) pour gérer un bien immobilier ou pour anticiper la transmission de votre patrimoine ? Nous vous avons précédemment parlé de la création d’une SCI pour louer. Aujourd'hui Compta In Touch, cabinet d'expertise comptable, vous partage tout ce que vous devez connaitre sur la comptabilité en SCI familiale, ou non.
La comptabilité de la SCI assujettie à l'impôt sur le revenu (IR)
Par défaut, la SCI est soumise à l'IR. En conséquence, la société ne supporte pas directement la taxation des bénéfices. Ce sont les associés qui se partagent les bénéfices distribués. Chacun est imposé sur sa feuille d'impôt au titre des revenus fonciers, proportionnellement à ses parts sociales. On parle de fiscalité transparente.
Dans ce cas de de figure ses obligations comptables sont simplifiées. Tenir une comptabilité de trésorerie suffit.
La comptabilité en SCI assujettie à l'impôt sur les sociétés (IS)
À savoir que c'est une option irrévocable. Si vous optez pour le régime fiscal de l'IS, votre choix est définitif. Votre société civile supporte alors seule la taxation des bénéfices.
Cela dit, ce n'est pas toujours un choix. Pour rappel, les personnes associées au sein d'une SCI peuvent être physiques ou morales.
Or, si l'un de vos associés est soumis à l'IR dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou à l'IS, votre SCI est obligatoirement assujettie à l'IS. De même, si votre SCI exerce une activité commerciale, ou si vous choisissez d'assujettir votre SCI à la TVA.
Vos obligations comptables diffèrent selon le régime fiscal de votre société. Ainsi, la loi impose à la SCI soumise à l’IS de tenir une comptabilité d’engagement. On parle aussi en termes de comptabilité commerciale.
Les obligations légales du gérant de SCI
Représentant légal de la SCI, sa principale mission consiste à tenir les comptes de la société. En effet, l’article 1856 du Code civil dispose que « les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. »
Au regard de ces responsabilités en matière de gestion et d'administration, le gérant doit :
- Souscrire les assurances nécessaires ;
- Entretenir le bien immobilier et gérer les locataires
- Encaisser les loyers (le chiffre d'affaires de la SCI) et payer les charges de la société ;
- Établir un rapport de gestion annuel ;
- Réunir les associés de la SCI en assemblée générale, au moins une fois par an pour approuver les comptes ;
- Déclarer à l'administration fiscale le résultat de la société (bénéfice ou déficit), à chaque fin d’exercice comptable.
Ces obligations imposent la tenue d'une comptabilité.
Si vos associés et vous-même jugez que la SCI a été mal gérée, vous pouvez le révoquer pour faute. D'ailleurs, le gérant engage aussi sa responsabilité vis-à-vis des tiers. Si des documents comptables ont disparus ou en cas de comptabilité fictive, il peut être placé en faillite personnelle. Auquel cas, il risque jusqu'à 5 ans d’emprisonnement et 75 000 € d’amende.
Comment tenir la comptabilité d'une SCI à l’IR ?
Tenir à jour une comptabilité de trésorerie nécessite seulement de répertorier les recettes, les dépenses et la nature de ces opérations. Ce, de façon chronologique et rigoureuse. Ainsi doit-il tenir :
- Un relevé des charges (travaux, primes d'assurance, etc.) ;
- Un relevé des recettes (d'éventuels revenus financiers issus de sommes placées et les loyers encaissés).
Seuls les flux financiers sont pris en compte. À ce titre, le gérant de votre SCI doit au minimum tenir un grand livre comptable et conserver les pièces justificatives (datées et référencées).
Comment tenir la comptabilité d'une SCI à l’IS ?
Dans ce cas de figure, le gérant doit tenir une comptabilité d'engagement, c'est à dire une comptabilité en partie double. C'est la même contrainte pour les sociétés commerciales telles que les SAS et les SARL.
Plus rigoureuse que la comptabilité de trésorerie, elle impose de suivre les prescriptions d’un plan comptable professionnel, lui-même issu du plan comptable général (PCG). Ainsi le gérant doit tenir à jour et conserver plusieurs journaux comptables :
- Le journal des achats, celui des ventes et des opérations diverses ;
- Le livre d’inventaire ;
- Le journal de banque ;
- Le grand-livre qui regroupe les opérations de débit et de crédit par numéro de compte ;
- Le livre-journal sur lequel il enregistre chronologiquement les opérations comptables (ventes et achats).
Les dotations aux amortissements et provisions doivent être comptabilisées.
Il doit établir les comptes annuels (bilan comptable, compte de résultat et annexes).
Forcément, ces nombreuses obligations comptables nécessitent de solides connaissances en comptabilité.
Faut-il recourir à un expert-comptable pour tenir la comptabilité d’une SCI ?
Deux cas de figure
Dans le cadre d’une comptabilité de trésorerie, le solde des opérations (recettes et dépenses) permet de justifier le solde du compte bancaire de la SCI. Ainsi un simple cahier, Excel, ou un logiciel comptable sont suffisants pour tenir rigoureusement cette comptabilité simplifiée.
En revanche, les choses se compliquent lorsque votre SCI est soumise à l'IS et que vous devez donc tenir une comptabilité d’engagement.
Confier votre comptabilité à un expert-comptable
Non obligatoire, lui confier vos obligations comptables et fiscales vous prémuni d'éventuelles fautes commises. En cas de contrôle par l'administration fiscale, il vous accompagne dans toutes vos démarches.
À savoir que la règlementation fiscale, entre autres, évolue constamment et nécessite une veille active.
Si vous choisissez de libérer le capital de la SCI en différé, votre expert-comptable assure le suivi de vos apports et réparti correctement les bénéfices. Professionnel du chiffre, il a les compétences nécessaires pour optimiser vos revenus et gérer les amortissements comptables. Enfin, vous-même pouvez rester concentré sur votre cœur de métier.
Gérer seul votre SCI
Si cependant vous décidez de tenir seul votre comptabilité, veillez notamment à établir un planning pour ne pas oublier les échéances telles que la CFE et vos déclarations de TVA si votre SCI y est assujettie.
Vous savez maintenant tout sur vos obligations comptables en SCI. Nos experts-comptables en ligne sont à votre écoute quelles que soient vos questions. Contactez-nous !
