Vous exploitez ou projetez d’exploiter un logement meublé sous le statut LMNP ? Entre la nouvelle loi Le Meur entrée en vigueur le 1er janvier 2025 et l’exigence du Fichier des Écritures Comptables (FEC), la fiscalité et les obligations comptables en LMNP évoluent. Décryptage de la réforme et de toutes vos obligations, sachant que le statut LMNP conserve tout son attrait pour les bailleurs, actuels comme futurs.
LMNP ou LMP ?
Professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), le propriétaire-bailleur doit meubler son bien conformément à la liste fixée par le décret du 31 juillet 2015 de la loi Alur. Il doit aussi déclarer son activité locative sur le site de l'INPI, via le formulaire p0I, ou le formulaire FCM s'il est en indivision.
Le statut Loueur
en Meublé Non Professionnel (LMNP) demeure la porte d’entrée privilégiée des investisseurs qui perçoivent moins de 23 000 € de recettes annuelles, ou dont les recettes restent inférieures à leurs autres revenus d’activité. Au delà, vous basculez sous le régime LMP qui impose le versement de cotisations sociales.
Bilan et Comptabilité réel simplifié :
Quand faut-il faire sa comptabilité en LMNP ?
En LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), la comptabilité doit être tenue chaque année civile, en respectant les obligations comptables LMNP fixées par le régime réel. La tenue d’une comptabilité rigoureuse est indispensable pour établir le bilan comptable, qui doit être finalisé en début d’année suivante afin de respecter les échéances fiscales.
Concrètement, le bilan comptable doit être établi chaque année avant la date limite des déclarations fiscales, généralement autour du mois de mai si l’on utilise un expert-comptable ou une télétransmission via un centre de gestion agréé. Cela permet de remplir les déclarations fiscales obligatoires et de respecter les obligations comptables LMNP.
Il est donc conseillé de commencer la comptabilité LMNP dès la clôture de l’exercice, afin de disposer de tous les éléments nécessaires pour produire à temps les déclarations et le bilan comptable. Une anticipation est essentielle, car le non-respect des obligations comptables LMNP peut entraîner des pénalités fiscales.
Qu'est-ce qui change pour le LMNP en 2025 ?
De nouveaux taux d'abattements applicables au micro-BIC pour les revenus perçus en 2025, donc déclarés en 2026
La refonte du micro-BIC, entrée en vigueur avec la loi Le Meur au 1ᵉʳ janvier 2025, vise à freiner le développement de la location de courte durée, jugée responsable de tensions sur le marché locatif dans certaines zones. À ce titre elle est également appelée loi « anti-airbnb ».
- Chambres d’hôtes
Désormais, ces établissements profitent d’un abattement forfaitaire de 50 % dans la limite d’un chiffre d’affaires annuel de 77 700 €. Avant la réforme, l’abattement s’élevait à 71 % et le plafond de recettes à 188 700 € - Gîtes ruraux classés
Les gîtes, assimilés aux meublés de tourisme, relèvent désormais du même traitement fiscal que les chambres d’hôtes lorsqu'ils sont classés : abattement de 50 % et plafond annuel de 77 700 € - Meublés de tourisme non classés L’abattement passe à 30 % sur les recettes locatives, dans la limite d’un chiffre d’affaires annuel de 15 000 €, contre 50 % et 77 700 € avant la réforme
Malgré ces ajustements fiscaux, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) conserve ses atouts fondamentaux et fait partie des stratégies d’investissement les plus attractives en 2025.
À savoir que 85 % des bailleurs LMNP au réel ne paient pas d’impôt sur leurs loyers durant leurs 10 premières années d’exploitation.
Alors si vous relevez du régime micro-BIC aujourd'hui, vous pourriez avoir tout intérêt à opter pour le régime réel d’imposition afin d’optimiser bien plus efficacement votre fiscalité. Contactez-nous !
En cas de vente de votre bien : réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
Désormais le montant des amortissements déduits seront réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien.
Mais tout bien qui sera transmis par donation ou succession ne sera pas concerné par cette réforme.
La réalisation de travaux de rénovation énergétique obligatoire
En 2025, les règles encadrant le diagnostic de performance énergétique évoluent et les LMNP doivent, eux aussi, se conformer à ces nouvelles obligations :
- Les logements classés G sont désormais exclus du marché locatif, ce sera le tour des F dès 2028 ;
- Les DPE établis entre 2018 et la mi-2021 doivent être renouvelés ;
- D'ici 2034, l’ensemble des meublés de tourisme, classés ou non, devront afficher une note de DPE “D” (ou supérieure) pour rester dans le marché locatif.
Changement sur la TVA applicable aux locations meublées de tourisme
Par défaut, la location meublée échappe à la TVA. Elle redevient toutefois imposable dès lors que le propriétaire-bailleur assure au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants :
- Offrir le petit-déjeuner ;
- Faire le ménage ;
- Accueillir les voyageurs ;
- Fournir le linge de maison.
Mais un changement de doctrine fiscale précisé dans un article du BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques) publié le 26 mars 2025 expose que, pour les séjours de 5 nuitées ou moins, le ménage réalisé avant l’arrivée et la remise de draps et serviettes à l’entrée sont désormais réputés constituer les prestations de nettoyage et de fourniture de linge. En conséquence, il ne reste qu’une solution pour rester en dehors du champ de la TVA : ne pas offrir le petit-déjeuner et se limiter à une boîte à clés (sans autre modalité d’accueil).
Cela dit, la TVA ne sera pas exigible tant que le chiffre d’affaires de l’année précédente reste sous le seuil de franchise de 85 000 €. Sachant que la réforme prévue par la Loi de finances 2025, qui visait à abaisser et uniformiser le seuil de franchise de TVA à 25 000 € est suspendue.
Quelles sont vos obligations comptables en LMNP sous le régime réel ?
Qu'est ce que le régime du réel ?
Impossible de parler de comptabilité sans parler de fiscalité.
Considérée comme étant une activité commerciale, la location meublée engendre des recettes locatives qui entrent dans la catégorie des bénéfices commerciaux (BIC). Ainsi, le LMNP a le choix entre deux régimes fiscaux quand il déclare son activité :
- Le régime micro-BIC, tant que les seuils autorisés ne sont pas dépassés
- Le régime réel, qui permet de maximiser votre rentabilité locative
Contrairement au régime fiscal micro-BIC, le réel permet au LMNP de déduire ses charges réelles et d’amortir la valeur de son bien (hors terrain) et du mobilier sur plusieurs années.
Ne pas appliquer l'amortissement revient à renoncer à l’un des principaux avantages fiscaux du LMNP ! C'est donc en faisant le choix du régime réel que vous pourrez réduire, voire annuler votre imposition.
Notez que vous devez obligatoirement appliquer le régime réel lorsque vos revenus locatifs annuels dépassent les seuils autorisés (77 700 € ou 15 000 €). Mais il est applicable même si vos recettes locatives sont inférieures.
Le LMNP doit-il tenir une comptabilité d'engagement ou de trésorerie ?
En matières d'obligations comptables, le LMNP doit :
- Tenir une comptabilité d'engagement ;
- Transmettre la liasse fiscale à l’administration (2031, 2033-A à G).
Si vos revenus locatifs annuels sont en deçà de 254 000 € vous êtes placé sous le régime réel simplifié et bénéficiez des allègements suivants qui vous permettent de :
- Tenir un livre-journal des recettes encaissées et dépenses payées ;
- Établir un bilan comptable simplifié.
Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?
Sous le régime réel LMNP, vous déduisez ce que vous payez réellement :
- Vos frais d’acquisition (frais de notaire, commission d’agence immobilière, intérêts d'emprunts) ;
- Vos charges de copropriété ;
- Les assurances (PNO, loyers impayés, etc.) ;
- Les frais de comptabilité ;
- Les travaux d'entretien et de réparation ;
- La taxe foncière.
L’exigence du Fichier des Écritures Comptables (FEC)
Ce fichier est le document dématérialisé que l'administration exige lors d'un contrôle fiscal. Vous ne pouvez donc plus tenir votre comptabilité sous Excel !
L’ensemble des écritures comptables enregistrées au cours d’un exercice sont synthétisées dans ce fichier. Le fisc s’appuie donc sur le FEC pour vérifier la cohérence entre votre comptabilité et les données précédemment transmises via la liasse fiscale.
L'amortissement : comment ça marche ?
Définition
L’amortissement est un mécanisme qui permet de constater la perte de valeur d’un bien au fur et à mesure des années, du fait de son usure ou de son obsolescence. Concrètement, il s’agit d’une charge qui vient diminuer le bénéfice imposable. C'est précisément ce mécanisme comptable qui permet à la majorité des loueurs de meublé de ne pas payer d'impôt sur leurs revenus locatifs. Cette économie doit vous permettre de renouveler un bien dès que ça devient nécessaire. Par exemple, la machine à laver quand elle fonctionnera mal du fait de son usure.
Placé sous le régime réel, vous devez inscrire à votre actif :
- Votre bien immobilier
- Les travaux nécessaires dans le cadre de votre activité de loueur (rénovation, amélioration, entretien)
- Le mobilier
À savoir que tous les amortissements démarrent dès que votre bien immobilier est loué meublé, quel que soit sa date d'achat.
Sachez également qu'on utilise généralement le seuil de 600 € (défini par l’administration fiscale) pour immobiliser un bien. Mais il est possible d’immobiliser des biens ayant un montant inférieur lorsque c’est pertinent. Contactez-nous !
Quelle durée d'amortissement faut-il appliquer ?
Pour les immeubles, la durée d’amortissement s’étale entre 25 et 40 ans. L'amortissement étant calculé par composant :
- La structure (le gros œuvre)
- L’étanchéité
- La façade
- Les installations générales
- L’agencement
La durée d’amortissement est différente pour chaque composante et dépend sa durée d’usage.
Pour les travaux, l’amortissement a une durée comprise entre 5 et 25 ans selon la nature des travaux.
Pour le mobilier, l’amortissement s’étale entre 5 et 10 ans selon le type de bien. En sachant qu’en location meublée, l’amortissement est plus rapide pour tenir compte d’un usage plus intensif et qui nécessitera donc un renouvellement plus fréquent.
Qu'est-ce que le régime Micro BIC ?
Placé sous ce régime simplifié, un abattement forfaitaire de 50 % ou 30% est appliqué à vos recettes pour calculer votre impôt sur le revenu.
Cet abattement étant représentatif de vos charges réelles, vous ne pouvez ni les déduire de vos recettes locatives, ni amortir votre bien immobilier.
Conséquence de ce régime simplifié, les obligations comptables sont réduites au minimum. Il est seulement demandé au LMNP de tenir les deux livres comptables suivants de façon chronologique et de conserver toutes les factures liées à son activité locative :
- Un livre des recettes indiquant le montant de vos recettes locatives, la date d’encaissement, le mode de règlement et les références des pièces justificatives
- Un registre des achats indiquant le montant et la nature de vos achats professionnels, la date, le mode de paiement et les références des pièces justificatives. On parle ici des achats nécessaires à votre activité de loueur.
Le régime micro-BIC est donc seulement pertinent si vous avez très peu de charges réelles.
Le statut de LMNP est-il toujours avantageux malgré la réforme ?
La location meublée conserve, en 2025, tous les atouts qui ont fait son succès :
- Une flexibilité contractuelle inégalée : cinq formats de bail (classique d’un an, mobilité, étudiant, saisonnier, résidence de tourisme) offrent au propriétaire la liberté d’ajuster la durée ou le type de location à la conjoncture. Vous pouvez récupérer le logement dès chaque échéance annuelle en longue durée — ou à la fin du contrat pour les autres baux — alors qu’un bien nu n’est libérable que tous les trois ans.
- Une caution renforcée : en meublé longue durée, le dépôt de garantie peut s’élever à deux mois de loyer, vous protégeant mieux contre des éventuels impayés et dégradations.
- Des revenus majorés : les loyers dépassent d’environ 20 % ceux de l’habitation nue et, dans les zones soumises à encadrement, le plafond applicable au meublé reste plus élevé.
- Des frais d’acquisition immédiatement déductibles : notaire, agence, garantie bancaire, etc., passent en charges dès l’achat, ce qui n’est pas possible en location vide.
- La déduction de l’ensemble des travaux : qu’il s’agisse d’entretien ou de rénovation lourde, toutes les dépenses viennent minorer le résultat imposable, alors que l’habitation nue en exclut une partie.
- Un rendement quasiment doublé : la combinaison de loyers supérieurs et d’un régime fiscal plus doux permet souvent un cash-flow net deux fois plus élevé qu’en location classique.
- La possibilité d'amortir votre bien : grâce à l’amortissement le bailleur peut neutraliser la base taxable et continuer à dégager des gains substantiels année après année.
Ainsi, malgré la réforme récente, la location meublée demeure le levier le plus efficace pour qui vise une rentabilité et une sécurité optimisées.
Quelles sont vos obligations fiscales en LMNP?
Comment remplir votre liasse fiscale ?
Pour déclarer vos revenus locatifs, vous devrez remplir :
- Placé sous le régime fiscal micro BIC : la déclaration 2042-C-PRO en plus de votre déclaration personnelle de revenus, en renseignant le total des recettes encaissées. La date limite est définie chaque année par l’administration fiscale, et dépend de votre département
- Placé sous le régime fiscal du réel : la déclaration n° 2031 auprès du SIE (service des impôts des entreprises) dont dépend le logement loué. Si votre exercice comptable se termine au 31 décembre, la date limite correspond au 2e jour ouvré suivant le 1er mai, avec un délai supplémentaire de 15 jours en cas de télétransmission. Vous devrez également joindre l'annexe 2033 C (le tableau des immobilisations et amortissements)
À savoir que le régime réel vous permet de reporter d'éventuels déficits pendant 10 ans sur vos revenus locatifs seulement.
Quels sont les autres impôts à payer?
En plus de l’impôt sur le revenu et de la taxe foncière, vous pouvez être redevable d’autres impôts selon votre situation.
La CFE (cotisation foncière des entreprises) s’applique aux LMNP, sauf s’ils remplissent l’un des critères d’exonération :
- Recettes inférieures ou égales à 5 000 €
- Location occasionnelle d’une partie de votre résidence principale
- Location ou sous-location d’une partie de votre habitation principale pour un prix raisonnable à un tiers qui en fait sa résidence principale.
Est-il obligatoire d'avoir un expert-comptable en LMNP ?
Vous pouvez tenir votre comptabilité vous-même. Mais entre le calcul de l’amortissement, l'dentification des charges déductibles et l'exigence du FEC, faire appel à un expert-comptable est plus que jamais recommandé en 2025. D'autant plus que ce professionnel du chiffre fait partie des professions réglementées, à ce titre il est soumis à un Code de déontologie strict. notamment un devoir de conseil.
Vous faire accompagner par un expert-comptable vous permet d'optimiser votre investissement immobilier.
La question du coût d’un expert-comptable peut vous freiner. Ainsi est-il important de souligner les avantages à faire appel à un expert-comptable :
- Les frais de comptabilité font partie des charges réelles que vous pouvez déduire
- Vous limitez le risque d'erreur et donc sécurisez votre activité : une déclaration erronée ou hors délais pouvant entraîner le paiement de pénalités à l’administration fiscale
- Vous bénéficiez de notre veille fiscale et juridique
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Vous pouvez également consulter nos précédentes publication sur le sujet des loueurs meublé.
