Vous envisagez d'acquérir un bien immobilier en nom propre, de le meubler et de le mettre en location ? Vous bénéficierez alors du régime LMNP (loueur en meublé non professionnel), particulièrement inetressant en matière de fiscalité. À ce titre vous avez des obligations comptables et fiscales. Obligations que vous pouvez gérer seul ou accompagné d'un expert-comptable LMNP comme Compta In Touch. Explications !
LMNP ou LMP ?
Si vos revenus issus de la location meublée sont inférieurs à 23 000 € par an, ou qu'ils restent inférieurs à 50% du total de vos autres revenus, vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP). Mais dès que vos recettes locatives excèdent ce seuil et le total de vos autres revenus professionnels, vous basculez sous le régime LMP : loueur de meublés professionnel. Dans cet article nous ne parlerons que du régime LMNP.
Quant à vos obligations comptables, elles diffèrent selon le régime fiscal que vous choisirez : micro BIC ou réel simplifié. Ce choix est à inscrire dans votre déclaration d'activité. Depuis le 1er janvier 2023, celle-ci se fait sur le site de l'INPI, et non plus Infogreffe, via le formulaire p0I si vous êtes seul, ou le formulaire FCM si vous êtes en indivision (plusieurs propriétaires).
Comment tenir votre comptabilité en tant que LMNP ?
L'obligation comptable du LMNP sous le régime fiscal micro BIC
Jusqu’à 77 700 € de revenus locatifs par an, vous relevez automatiquement du régime micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) du fait que la location de meublé est une activité commerciale au regard de l'administration fiscale. Les loyers perçus et les provisions sur charges constituent vos recettes locatives.
Placé sous ce régime fiscal simplifié, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué à vos recettes pour calculer votre impôt sur le revenu. Cet abattemement étant représentatif de vos charges réelles, vous ne pouvez pas les déduire de vos recettes locatives, ni amortir votre bien immobilier.
Notez qu'il s'élève à 71% si votre bien immobilier bénéficie du classement meublé de tourisme. Il est de 30% sous le régime micro-foncier qui s'applique aux locations nues (non meublées). Pour rappel, la liste des meubles et équipements qui doivent être présents est encadrée par la loi ALUR
Dans le cadre du régime micro-BIC, les obligations comptables sont réduites, vous devrez principalement tenir :
- Un livre des recettes indiquant le montant de vos recettes locatives, la date d’encaissement, le mode de règlement et les références des pièces justificatives
- Un registre des achats indiquant le montant et la nature de vos achats professionnels, la date, le mode de paiement et les références des pièces justificatives. On parle ici des achats nécessaires à votre activité de loueur.
Ces deux livres comptables doivent être remplis de façon chronologique et vous devez conserver toutes les factures et autres pièces justificatives.
L'obligation comptable du LMNP sous le régime fiscal du réel simplifié
Lorsque vos revenus locatifs dépassent 77 700 € par an, c’est le régime réel qui s’applique. Mais vous pouvez également opter sur demande pour le régime du réel si vos revenus locatifs sont inférieurs à ce seuil.
Seul ce régime vous permet de déduire les frais et les charges supportées dans le cadre de l’activité locative. Y compris vos frais d’acquisition (frais de notaire, commission d’agence immobilière). En conséquence, les obligations comptables LMNP et les formalités sont plus importantes. Vous devez tenir une comptabilité d'engagement, produire les comptes annuels (bilan comptable, compte de résultat, annexe) et transmettre la liasse fiscale dans les délais.
Toutefois, dans le cadre du régime réel simplifié (jusqu’à 254 000 € de revenus locatifs), vous bénéficiez d’allègements. Ainsi, il est possible de :
- Tenir un livre-journal des recettes encaissées et dépenses payées
- Constater les dettes et les créances uniquement à la clôture de l’exercice comptable
- Établir un bilan comptable simplifié
Comment amortir votre bien immobilier et les travaux nécessaires à votre activité de loueur ?
Quand démarre l'amortissement ?
L’amortissement est un mécanisme qui permet de constater la perte de valeur d’un bien au fur et à mesure des années, du fait de son usure ou de son obsolescence. Concrètement, il s’agit d’une charge qui vient diminuer le bénéfice imposable. C'est précisément ce mécanisme comptable qui permet à la majorité des loueurs de meublé de ne pas payer d'impôt sur leurs revenus locatifs. Cette économie doit vous permettre de renouveler d'un bien dès que ça devient nécessaire. Par exemple, la machine à laver quand elle fonctionnera mal du fait de son usure.
Sous le régime LMNP, l’amortissement des biens immobiliers et du mobilier est possible uniquement si vous optez pour le régime fiscal du réel simplifié. Auquel cas, en les inscrivant à l'actif, vous pourrez amortir :
- Votre bien immobilier
- Les travaux nécessaires dans le cadre de votre activité de loueur (rénovation, amélioration, entretien)
- Le mobilier
À savoir que tous les amortissements démarrent dès que votre bien immobilier est loué meublé, quel que soit sa date d'achat.
Sachez également qu'on utilise généralement le seuil de 600 € (défini par l’administration fiscale) pour immobiliser un bien. Mais il est possible d’immobiliser des biens ayant un montant inférieur lorsque c’est pertinent. Contactez-nous pour être bien conseillé !
Enfin, le montant de l’amortissement est plafonné à la différence entre le total des loyers perçus et le total des autres charges payées.
Quelle durée d'amortissement faut-il appliquer ?
Pour les immeubles, la durée d’amortissement s’étale entre 25 et 40 ans. L'amortissement étant calculé par composant :
- La structure (le gros œuvre)
- L’étanchéité
- La façade
- Les installations générales
- L’agencement
La durée d’amortissement est différente pour chaque composante et dépend sa durée d’usage.
Pour les travaux, l’amortissement a une durée comprise entre 5 et 25 ans selon la nature des travaux.
Pour le mobilier, l’amortissement s’étale entre 5 et 10 ans selon le type de bien. En sachant qu’en location meublée, l’amortissement est plus rapide pour tenir compte d’un usage plus intensif et qui nécessitera donc un renouvellement plus fréquent.
Quelles sont vos obligations fiscales en LMNP?
Comment remplir votre liasse fiscale ?
Pour déclarer vos revenus locatifs, vous devrez remplir :
- Placé sous le régime fiscal micro BIC : la déclaration 2042-C-PRO en plus de votre déclaration personnelle de revenus, en renseignant le total des recettes encaissées. La date limite est définie chaque année par l’administration fiscale, et dépend de votre département
- Placé sous le régime fiscal du réel : la déclaration n° 2031 auprès du SIE (service des impôts des entreprises) dont dépend le logement loué. Si votre exercice comptable se termine au 31 décembre, la date limite correspond au 2e jour ouvré suivant le 1er mai, avec un délai supplémentaire de 15 jours en cas de télétransmission. Vous devrez également joindre l'annexe 2033 C (le tableau des immobilisations et amortissements)
À savoir que le régime réel vous permet de reporter d'éventuels déficits pendant 10 ans sur vos revenus locatifs seulement.
Quels sont les autres impôts à payer?
En plus de l’impôt sur le revenu et de la taxe foncière, vous pouvez être redevable d’autres impôts selon votre situation.
La CFE (cotisation foncière des entreprises) s’applique aux LMNP, sauf s’ils remplissent l’un des critères d’exonération :
- Recettes inférieures ou égales à 5 000 €
- Location occasionnelle d’une partie de votre résidence principale
- Location ou sous-location d’une partie de votre habitation principale pour un prix raisonnable à un tiers qui en fait sa résidence principale.
Concernant la TVA, les LMNP sont en principe exonérés, sauf si vous proposez au moins trois prestations extra-hôtelières (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle).
Quand prendre un expert-comptable LMNP et comment le choisir?
Un comptable est-il obligatoire en LMNP ?
En tant que LMNP, vous avez le droit de tenir votre comptabilité vous-même.
Cependant faire appel à un expert-comptable reste vivement conseillé. En particulier si vous optez pour le régime réel, mais pas seulement. En effet, tenir sa comptabilité soi-même représente une tâche chronophage sans parler du risque d’erreur. La législation fiscale évolue régulièrement et certains points techniques nécessistent de solides compétences :
- L'identification des charges déductibles
- Le calcul des amortissements
- L’élaboration du bilan comptable.
Avec un expert-comptable, vous gagnez en sérénité et optimisez votre situation fiscale.
Choisissez un expert comptable en ligne pour des tarifs avantageux
La question du coût d’un expert-comptable peut vous freiner. Ainsi est-il important de souligner les avantages à faire appel à un expert-comptable :
- Vous disposez de plus de temps à consacrer à la gestion locative de votre bien immobilier
- Vous limitez le risque d'erreur et donc sécurisez votre activité : une déclaration erronée ou hors délais pouvant entraîner le paiement de pénalités à l’administration fiscale
- Les frais de comptabilité font partie des charges réelles que vous pouvez déduire
- Vous bénéficiez de notre veille fiscale et juridique
Pour obtenir les meilleurs tarifs, pensez aux cabinets d'expertise comptable en ligne comme Compta In Touch :
- Notre structure dématérialisée permet des économies d’échelle et donc des prix compétitifs jusqu’à 30 % moins cher
- Nos nombreuses expertises, notre organisation et notre réseau professionnel étendu nous permet de répondre à toutes vos problématiques où que vous soyez
L'essentiel à retenir
Votre régime d'imposition, micro ou réel, détermine l'étendue de vos obligations comptables et fiscales. Depuis 2022, vous pouvez opter pour le régime du réel jusqu'à la date de dépôt de votre déclaration de revenus (en mai). Auquel cas, vous devez envoyer un courrier de levée d'option au centre des impôts dont dépend votre location meublée.
Contactez-nous avant de vous lancer dans la location meublée pour bénéficier de tous nos conseils ! Chez Compta In Touch nous accompagnons tous ceux qu souhaitent investir dans l'immobilier en nom propre ou en créant une SCI. Notre mission ? Vous aider à optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier.
