Outre la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier, de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière vous offrent la possibilité de réduire vos impôts. Expert-comptable des investisseurs immobiliers et des dirigeants, Compta In Touch vous présente ici un tour d'horizon des principaux dispositifs en vigueur en 2025 : Denormandie, Malraux, le déficit foncier, etc.
À savoir que les dispositifs Pinel et Pinel Outre-mer ont pris fin le 31 décembre 2024.
Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière est un ensemble de dispositifs législatifs proposés par l’État français pour encourager les investissements immobiliers dans le neuf et l'ancien et répondre ainsi au déficit structurel de logements en France.
Le principe général est simple : vous investissez dans l’immobilier locatif pour récupérer une partie de cet investissement sous forme de réductions d’impôt pendant une période déterminée, qui varie selon le dispositif choisi.
Choisir le bon dispositif dépend de plusieurs critères :
- Votre capacité d’investissement ;
- Votre niveau d’imposition actuel ;
- Vos objectifs patrimoniaux (revenus complémentaires, valorisation patrimoniale, transmission de votre patrimoine immobilier).
Comment investir et défiscaliser dans l'immobilier locatif ?
Le dispositif Denormandie, pour investir dans l’ancien avec travaux
Le dispositif Denormandie reprend les mêmes principes que la loi Pinel, mais en ciblant la rénovation dans des logements anciens à réhabiliter, situés dans des villes moyennes faisant l’objet d’une politique de redynamisation (Action cœur de ville).
Il s'applique aux biens immobiliers anciens achetés jusqu'au 31 décembre 2027 et vous permet de profiter d'une réduction d'impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. À condition que les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat du bien + frais de notaire + travaux), avec un plafond fixé à 300 000 €. Ils doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE et améliorer les performances énergétiques du logement de 30%. De plus, l’acquisition doit être faite par une personne physique domiciliée en France, via une SCI ou en indivision.
Enfin, à l'image de la loi Pinel, le logement doit être mis en location pour une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans pour que l’investisseur puisse bénéficier d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % du prix de revient (coût d'acquisition du bien + frais de notaire). Il devra aussi être loué nu comme résidence principale à des foyers soumis à des conditions de ressources. D'ailleurs, les loyers, comme les revenus des locataires doivent respecter des seuils fixés par le gouvernement.
À savoir qu'un plafond de 10 000 €/ an est appliqué pour ce type de défiscalisation.
La loi Malraux, pour protéger le patrimoine architectural
Ce dispositif de défiscalisation, à ne pas confondre avec la loi Monuments Historiques, vise la restauration de biens anciens à caractère historique. La réduction d'impôt, proportionnelle au montant des les dépenses effectuées dans le cadre d’une restauration complète d’immeuble, peut aller jusqu’à 30 % des dépenses réalisées dans la limite de de 100 000 € par année fiscale sur un maximum de 4 ans.
Les travaux doivent être faits dans les trois ans qui suivent l’obtention du permis et le chantier doit être suivi par un Architecte des Bâtiments de France. En revanche, il n’y a pas de plafonnement de loyer et ces économies d’impôt ne sont pas comptabilisées dans le plafonnement global des niches fiscales.
À condition de louer le bien immobilier pendant 9 ans minimum, l'avantage fiscal ( 22% ou 30% des dépenses engagées) varie en fonction de la zone dans laquelle il se situe.
Le déficit foncier : un autre dispositif de défiscalisation immobilière
Un propriétaire-bailleur se trouve en déficit foncier quand les charges qu’il supporte sont plus importantes que ses recettes locatives.
Ce mécanisme permet de déduire de ses revenus fonciers jusqu’à 10 700 € (ou 15 300 € et 21 400 € selon les cas), sous condition de :
- Louer votre bien immobilier jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier.
- Payer les travaux d'amélioration, ou de réparation et d'entretien dans l’année en cours.
Le plafond du déficit foncier a été doublé, atteignant 21 400€, pour les propriétaires-bailleurs de logements dont le DPE est classé F ou G, qui engagent des travaux de rénovation énergétique avant le 31 décembre 2025. Sachant que le montant des travaux est imputable sur les revenus fonciers, sans limite et reportable pendant 10 ans.
De plus, vous pouvez déduire de vos revenus professionnels jusqu’à 10 700 € par an pendant toute la période des travaux, dans la limite de 6 années consécutives.
Comment défiscaliser en investissant dans le neuf en 2025 ?
Le dispositif LLI
Depuis 2024, le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est ouvert aux particuliers qui investissent dans un bien neuf ou en VEFA, via une SCI pour soutenir la production de logements neufs là où le besoin en logements est le plus criant.
Les investisseurs bénéficient alors des avantages suivants :
- Une réduction de TVA à 10 % (au lieu de 20%) ;
- Un crédit d’impôt équivalent au montant de la taxe foncière
- Des frais de notaires réduits
Pour bénéficier des avantages fiscaux du LLI, vous devrez vous engager à louer le logement acquis en tant que résidence principale pendant 20 ans. Sachant qu'en cas de revente, la durée peut être abaissée à 15 ans. Inspiré des mécanismes de la loi Pinel, le LLI impose des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires afin d'assurer l’accessibilité des logements aux ménages à revenus intermédiaires.
Investir dans un logement loué meublé pour bénéficier du régime fiscal LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
L'administration fiscale considère la location meublée comme étant une activité commerciale. À ce titre, les recettes locatives sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le rendement d’une location en LMNP peut s’avérer particulièrement avantageux sur le plan fiscal grâce à l’abattement forfaitaire de 50 % en micro-BIC, ou grâce à la possibilité de déduire les charges réelles et d'amortir le bien immobilier et le mobilier obligatoire. De plus, ce dispositif offre la liberté d’appliquer des loyers plus élevés que les plafonds réglementaires imposés par les autres dispositifs de défiscalisation.
La location meublée implique toutefois une gestion plus rigoureuse, notamment due au respect des obligations légales concernant le niveau d’équipements et à une rotation plus fréquente des locataires.
Les avantages de l'investissement locatif
L'un des avantages de l'investissement locatif est qu'il peut se réaliser à crédit et sans avoir à disposer d'une somme initiale importante. Les loyers perçus pourront financer intégralement le remboursement du prêt immobilier et les charges associées, tout en générant un excédent de trésorerie appréciable. C'est donc l'opportunité de s’assurer un matelas financier pour sécuriser sa retraite, grâce à revenus réguliers, stables et prévisibles une fois le prêt remboursé.
Outre la possibilité de défiscalisation, tout investissement locatif vous offrira une une rentabilité variable selon le type de bien choisi ( neuf ou ancien, nu ou meublé) et sa localisation. Il est donc important de savoir calculer la rentabilité brute, nette et nette après impôt de votre projet d'investissement.
Que vous privilégiez la défiscalisation immobilière ou la rentabilité immédiate, nos équipes Compta In Touch sont à votre écoute pour vous guider. Contactez-nous pour bénéficier de notre expertise !
