La défiscalisation, c’est un peu comme une corde de rappel pour escalader la montagne fiscale française sans perdre pied. Et en 2025, les cordes sont nombreuses : dispositifs dans l’immobilier, épargne retraite, investissement dans des PME, etc. Compta In Touch vous guide ici pour découvrir toutes les meilleures façons de défiscaliser.
Qu'est-ce que ça veut dire défiscaliser ?
Défiscaliser ne signifie pas “frauder” ni “faire disparaître ses impôts comme par magie” (même si on aimerait tous !). Défiscaliser, c’est optimiser votre fiscalité en investissant dans des secteurs soutenus par l’État.
En France, la fiscalité incitative a deux objectifs principaux :
- Stimuler certains pans de l’économie tels que le logement locatif et l'innovation.
- Récompenser des comportements jugés utiles pour la collectivité, telle que la préservation du patrimoine (loi Malraux).
On distingue deux grands types d’avantages fiscaux :
- La réduction d’impôt : elle vient en déduction directe de votre impôt dû.
- La déduction du revenu imposable : elle réduit la base sur laquelle vos impôts sont calculés.
Pourquoi défiscaliser ?
Défiscaliser, c’est optimiser. Pour réduire votre impôt, oui, mais aussi pour piloter votre patrimoine, préparer votre retraite, transmettre efficacement ou encore contribuer à la rénovation du parc immobilier français. En 2025, dans un contexte de fiscalité qui se complexifie (fin du Pinel, évolution des seuils pour le meublé, contraintes énergétiques plus strictes), il est encore plus important de bâtir une stratégie solide.
Mais attention, défiscaliser sans stratégie globale peut se retourner contre vous. Chaque dispositif ayant ses contraintes et ses contreparties, nous vous conseillons de travailler avec votre expert-comptable pour bâtir un plan patrimonial cohérent. Contactez nous pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé !
Comment défiscaliser en 2025 ?
L'immobilier locatif
Investir dans la pierre reste un pilier de la stratégie fiscale. La location meublée (LMNP) permet d’amortir le bien et de réduire les loyers imposables. Dans la location nue, le déficit foncier offre un mécanisme d’imputation des travaux sur votre revenu global. Les dispositifs Denormandie et Malraux ciblent la rénovation et la préservation du patrimoine tout en offrant des réductions substantielles. Et les SCPI fiscales permettent d’investir dans des programmes éligibles sans gérer un bien en direct.
Défiscalisation via le Plan d’Épargne Retraite (PER)
Le PER est un outil incontournable pour préparer sa retraite et optimiser sa fiscalité. Les sommes versées sont déductibles du revenu imposable, dans les plafonds légaux. Il peut être alimenté régulièrement et bénéficier d’une gestion adaptée à l'horizon de votre future retraite.
Les FCPI : Investissement et défiscalisation
Investir dans des PME, via des FIP (Fonds d’investissement de proximité) ou des FCPI (Fonds communs de placement dans l’innovation), permet de soutenir l’économie réelle tout en profitant d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25 % du montant investi, sous conditions.
Défiscalisation via des dons aux associations en 2025
Effectuer des dons à des organismes d’intérêt général ou reconnus d’utilité publique permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 66 %, voire 75 % pour certaines œuvres sociales, dans la limite de plafonds spécifiques. Un moyen de concilier engagement citoyen et avantage fiscal.
Deux produits de défiscalisation : l'assurance-vie et le démembrement de propriété
Ces deux techniques, bien que moins connues, jouent un rôle essentiel en optimisation patrimoniale. L’assurance-vie offre un cadre fiscal allégé sur les gains et une transmission avantageuse.
Le démembrement, quant à lui, permet d’investir en nue-propriété pour réduire l’assiette taxable et préparer la transmission tout en limitant l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Quelles sont les nouveautés apportées par la loi de finances 2025 ?
- La loi Pinel, après avoir beaucoup servi, s’est éteint au 31 décembre 2024. Les remplaçants naturels sont Denormandie dans l’ancien et Loc’Avantages.
- Le régime du meublé (LMNP) a été réformé au niveau des plafonds de recettes et des règles d’abattements
- Les plafonds de déduction sur le PER et sur les dons ont été revalorisés pour tenir compte de l’inflation.
Quels placements immobiliers permettent de défiscaliser ?
La Défiscalisation immobilière
L’immobilier reste le placement préféré des Français et des entrepreneurs. Pourquoi ? Parce qu’il combine création de patrimoine, revenus potentiels, transmission facilitée et… réductions d’impôts. C’est ce qu’on appelle la défiscalisation immobilière.
Attention ! Si vous achetez un appartement dans le cadre d'une défiscalisation immobilière, privilégiez les zones où la demande locative est forte et où les perspectives de plus-value sont réelles. Une défiscalisation mal positionnée peut coûter cher !
Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut LMNP vous permet de louer un bien meublé tout en amortissant sa valeur (exception faite du terrain), ce qui diminue considérablement votre revenu imposable. En pratique, avec le bon montage, vous pouvez percevoir des loyers quasi défiscalisés pendant des années à condition de déclarer vos revenus locatifs au réel.
Attention ! Vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 €/an ou 50 % de votre revenu global.
Si vous dépassez ces seuils, vous basculez en Loueur en Meublé Professionnel (LMP), avec d’autres avantages, notamment en matière d’IFI et d’exonération de plus-value après 5 ans.
Le mécanisme de déficit foncier (location nue)
Si vous louez un bien immobilier nu (vide) et engagez des travaux d’entretien, d'amélioration ou de rénovation, vous pouvez créer un déficit foncier jusqu’à 10 700 €/an déductible du revenu global. Un levier précieux pour ceux qui ont déjà des revenus fonciers ou des revenus élevés.
Le dispositif Denormandie
Le Pinel a disparu, vive le Denormandie ! Ce dispositif vise à réhabiliter des logements anciens dans des zones précises. Vous devez engager au moins 25 % du prix total en travaux pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %, selon la durée de location : 6, 9 ou 12 ans.
Défiscalisation via la loi Malraux
Destinée aux biens patrimoniaux situés dans des secteurs sauvegardés, elle permet de déduire jusqu’à 30 % du montant des travaux de restauration (plafonné à 400 000 € sur 4 ans). Atout supplémentaire : elle échappe au plafonnement des niches fiscales.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales permettent de mutualiser les risques tout en profitant des dispositifs légaux comme le Denormandie ou le Malraux. Vous souscrivez des parts d’une SCPI qui investit dans des biens éligibles et vous bénéficiez de la réduction d’impôt en proportion.
Loc’Avantages
Ce dispositif est destiné à ceux qui souhaitent investir dans le neuf tout en aidant des locataires modestes. En louant à un prix inférieur au marché, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt proportionnelle à l’effort consenti.
Le conseil défiscalisation de Compta In Touch
Chaque dispositif a ses atouts et ses limites. Par exemple, l’immobilier est sûr mais peu liquide, tandis que les fonds d’investissement en PME sont risqués mais potentiellement très rentables.
Établissez toujours un horizon temporel pour vos investissements et gardez une marge de trésorerie pour faire face aux aléas. Ne vous limitez pas non plus à un seul levier : une approche diversifiée est souvent plus performante.
Ne défiscalisez jamais “par défaut” ; faites d’abord un diagnostic global pour déterminer les leviers les plus cohérents avec votre situation. Contactez-nous !
Quelle est la meilleure façon de défiscaliser ?
On se demande souvent “Quelle est la meilleure façon de défiscaliser ?” La meilleure façon, c’est la vôtre. Celle qui correspond à votre profil et à vos projets. Cela dit, nous vous avons listé quelques cas pratiques.
Si vous êtes un cadre salarié fortement imposé
- Épargnez sur un Plan Epargne Retraite (PER) pour préparer votre retraite tout en réduisant votre revenu imposable.
- Investissez dans l’immobilier locatif pour vous constituer un patrimoine et percevoir des loyers.
- Faites des dons pour compléter et diversifier votre stratégie.
Si vous êtes entrepreneur
- Songez à investir dans des FIP/FCPI ou directement dans le capital de PME, pour bénéficier d’une réduction d’impôt et soutenir des projets porteurs.
- Utilisez le PER pour vous constituer une épargne retraite efficace.
- Envisagez des montages patrimoniaux comme la création d’une holding, ou l’achat en démembrement.
Si vous êtes retraité
- Le LMNP reste très adapté pour compléter vos revenus grâce à des loyers faiblement fiscalisés.
- Vous pouvez également optimiser votre succession en combinant démembrement et donations.
Quels sont les projets du gouvernement pour relancer l’investissement locatif privé en 2026 ?
Juillet 2025, la députée Lauriane Josende vient d'interpeller la ministre du logement sur les propositions du rapport parlementaire visant à relancer l’investissement locatif privé. Ce rapport, signé par le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson, avance cinq mesures fiscales susceptibles de créer chaque année 90 000 logements locatifs supplémentaires et de soutenir 100 000 emplois dans la construction d’ici 2030.
Dans un marché marqué par la fin du Pinel, la chute des ventes (-41 % en un an), la hausse des coûts d’acquisition et les contraintes énergétiques, ces cinq mesures fiscales apparaissent comme un souffle d’air frais, notamment dans des départements comme les Pyrénées-Orientales.
Ces propositions structurantes s’articulent autour de nouveaux seuils fiscaux et d’un cadre incitatif plus stable. Parmi elles,
la création d’un amortissement forfaitaire pour les biens loués nus en longue durée permettrait enfin à la location nue de rivaliser en attractivité avec la location meublée (LMNP). Un bonus d’amortissement supplémentaire serait accordé pour les loyers abordables, afin d’encourager une offre locative accessible dans les zones tendues. En parallèle, le régime micro-foncier serait amélioré grâce à un abattement relevé, et la durée de détention nécessaire pour bénéficier de l’exonération de plus-value à la revente serait abaissée, rendant l’investissement locatif plus fluide et plus attractif.
Le rapport propose aussi d’exonérer d’IFI les biens loués en résidence principale, une mesure qui favoriserait le maintien et la rénovation d’un parc locatif de qualité. Dans une période où la tension locative atteint des sommets et où la raréfaction des logements locatifs fragilise les territoires et la cohésion sociale, ce nouveau projet fiscal se veut pragmatique et ambitieux.
Ces propositions pourraient être intégrées dans la loi de finances pour 2026 et donner naissance à un véritable cadre incitatif et stable, redonnant confiance aux investisseurs privés. C’est une piste à suivre pour tous ceux qui souhaitent diversifier leur stratégie de défiscalisation immobilière et contribuer à résoudre la crise du logement.
FAQ
Quels dispositifs remplacent le Pinel ?
Le Pinel ayant pris fin fin 2024, le Denormandie dans l’ancien et Loc’Avantages dans le neuf prennent le relais pour la défiscalisation immobilière.
Défiscalisation : faut-il choisir entre LMNP et déficit foncier ?
Non, ces régimes s’appliquent à des types de biens différents : le LMNP pour les biens meublés, le déficit foncier pour les biens loués nus.
Peut-on cumuler PER et investissement immobilier ?
Oui, tout à fait. Vous pouvez investir dans un PER pour réduire votre revenu imposable et en parallèle acheter un bien locatif pour bénéficier d’autres avantages fiscaux.
Défiscalisation : pourquoi choisir une SCPI ?
C’est un placement collectif qui vous permet d’accéder à la défiscalisation immobilière sans gérer un bien vous-même, tout en mutualisant le risque.
En résumé
Défiscaliser en 2025, c’est comme composer une symphonie : il faut trouver la bonne harmonie entre vos objectifs, vos capacités financières et votre profil de risque. Avec la disparition du Pinel, les stratégies basées sur le Denormandie, le LMNP, le déficit foncier, les SCPI, le PER et l’investissement en capital prennent le relais.
Défiscaliser n’est pas une fin en soi, mais un moyen d’atteindre vos ambitions patrimoniales tout en réduisant votre facture fiscale. Faites-vous accompagner par un expert-comptable : c’est son métier de transformer la jungle fiscale en autoroute vers vos objectifs.
Prêts à vous lancer ? Que vous privilégiez la défiscalisation immobilière ou la rentabilité immédiate, nos équipes Compta In Touch sont à votre écoute pour vous guider. Contactez-nous pour bénéficier de notre expertise !
