Dédié aux investisseurs immobiliers qui exercent l'activité commerciale de Location Meublée Non Professionnelle en complément de leur activité salariée, le régime LMNP est avantageux et parfois sous-exploité. Comment réduire vos impôts en LMNP ? Compta In Touch votre expert-comptable en ligne vous conseille et vous accompagne en matière de fiscalité, comptabilité et obligations juridiques. Contactez-nous !

 

 

Loueur de meublés non professionnel (LMNP) : définition

Une activité commerciale 

C'est une activité commerciale au regard de l'administration fiscale. Ainsi devez-vous la déclarer et obtenir un numéro de SIRET. Ce, dans les 15 jours qui suivent la date de début de votre activité. Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration se fait en ligne sur le Guichet Unique de l'INPI. Pour minimiser tout risque d'erreur et gagner du temps,n'hésitez pas à nous donner mandat pour gérer ces formalités juridiques.

À savoir qu'il existe 2 formulaires : le P0i (Cerfa 11921*5) si vous êtes seul, sinon le formulaire FCM si vous êtes en indivision.

Pour rappel, le régime LMNP s'applique aussi quand vous louez une pièce meublée de votre habitation principale. Soit, dans le cadre d'une location occasionnelle à des personnes de passage (type Airbnb) ; soit à un locataire qui l'occupe à titre principal à l'année. Auquel cas, vous devez respecter les plafonds suivants : 

  • 199 € par m2 en Île-de-France
  • 147 € par m2 dans les autres régions

Ces seuils sont imposés par l'administration fiscale et varient chaque année.

Les revenus locatifs issus de locations ponctuelles et occasionnelles sont exonérés tant qu'ils restent en deça de 760 € par an. 

 

Un investissement immobilier possiblement défiscalisé

Deux régimes existent : LMNP et LMP pour ceux qui possèdent plusieurs meublés en location. Dans les deux cas vous êtes propriétaire-bailleur.

Tant que vos revenus locatifs restent inférieurs à 23 000 € par an et inférieurs à l’ensemble des autres revenus de votre foyer fiscal, vous êtes placé sous le régime LMNP. Dès qu'un de ces seuils est franchi, vous basculez sous le régime LMP. La principale différence concerne l’imposition des plus-values en cas de revente.

Professionnel ou non, vous pouvez réduire, et même supprimer le montant de vos impôts. Suivez le guide !

 

 

La fiscalité du LMNP 

Comment sont imposés les loyers de votre location meublée ?

Les recettes locatives relèvent de l’impôt sur le revenu (IR). À ce titre, elles doivent apparaitre dans votre déclaration annuelle de revenus, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elles sont intégrées à l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal (salaires, pensions…). L’administration fiscale calcule le montant de votre impôt en s'appuyant sur le barème progressif de l'IR.

Pour rappel, le taux d'imposition varie selon la tranche de revenus et la composition du foyer fiscal. Vous pouvez estimer le montant de vos impôts en utilisant ce simulateur de calcul pour 2023.

À savoir également que les revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 % (incluant la CSG pour 9,2 %, la CRDS de 0,5 % et le prélèvement de solidarité de 7,5 %).

 

CFE et TVA 

En mettant votre bien immobilier en location meublée, vous pouvez également être redevable de :

  • La CFE (cotisation foncière des entreprises) : son montant dépend de la commune et de la valeur locative de votre bien immobilier soumis à la taxe foncière
  • La TVA : si vous proposez au moins 3 prestations extra-hôtelières (le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, ou la réception de clientèle).

 

 

Comment réduire vos impôts ?

Quels sont les 2 régimes fiscaux possibles en LMNP ?

Le régime fiscal micro BIC

C'est lui qui s’applique automatiquement au démarrage de votre activité locative si vous n'optez pas pour l'autre régime fiscal. Ce, tant que les recettes annuelles restent inférieures à : 

  • 77 700 €
  • ou 188 700 € s'il s'agit d'une chambres d’hôtes ou d'un meublé de tourisme classés 

Ce régime simplifié nécessite des obligations comptables réduites : vous devez seulement remplir un livre des recettes et un registre des achats. Mais ce régime fiscal ne vous autorise pas à déduire vos charges réelles, ni à amortir votre bien immobilier. 

Pour calculer votre bénéfice imposable, l’administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes issues de la location meublée :

  • 50 % pour un meublé "classique"
  • 71 % pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés.

Cet abattement remplace vos charges réelles. 

 

Le régime réel simplifié en option 

Celui-ci s’applique dès lors que vous dépassez les seuils du régime micro-BIC, ou sur option si vous en formulez la demande à l’administration fiscale.

Seul ce régime fiscal vous permet de déduire les charges et les dépenses professionnelles nécessaires à votre location meublée. Ce montant vient en déduction de vos revenus locatifs pour déterminer votre bénéfice taxable.

Pour être déductible, une charge doit répondre aux 3 critères suivants :

  • Être exposée dans l’intérêt direct de l’exploitation
  • Correspondre à une charge effective et justifiable
  • Être comprise dans les charges de l’exercice au cours duquel elle est engagée.

Vos obligations comptables sont plus importantes : vous devrez établir vos comptes annuels (bilan et compte de résulat) chaque année à la clôture de l'exercice.

 

Micro bic ou réel simplifié ?

Avant toute chose, il faut faire le point sur vos charges. Si leur montant global dépasse le montant de l’abattement forfaitaire, alors vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel. Dans le cas contraire, le régime micro peut être intéressant dans un premier temps.

Quels sont vos objectifs à court, moyen et long terme ? 

 Notre conseil : faites appel à votre expert-comptable pour déterminer le régime le plus adapté, et vous épauler dans toutes les formalités. Nous travaillons déjà avec beaucoup de propriétaires-bailleurs en LMNP et connaissons bien tous les écueils. Contactez-nous !

 

 

Comment ne pas payer d’impôt sur votre location meublée ?

Plusieurs outils sont à votre disposition pour réduire au maximum votre bénéfice taxable, à condition d’opter pour le régime réel d’imposition. 

Les déductions possibles pour réduire votre fiscalité LMNP

Voici les différents types de charges et dépenses que vous pouvez déduire de votre bénéfice :

  • Les frais d’acquisition de votre bien immobilier
  • Les intérêts d’emprunt 
  • Les assurances (habitation, emprunteur)
  • Les travaux d’entretien et les petits travaux de réparation
  • Les honoraires de votre expert-comptable et de votre agence de gestion locative
  • Les taxes : taxe foncière, CFE
  • Les frais d’abonnements et consommations divers qui vous sont facturés
  • Les provisions pour risque de loyer impayé

 Veillez à bien conserver tous vos justificatifs !

 

L'amortissement de votre bien 

Cette technique comptable permet de constater la perte de valeur de votre bien immobilier, dû à l'usure. Ainsi, vous pouvez comptabiliser des amortissements qui vont là aussi réduire le bénéfice imposable :

  • Le prix d'acquisition de votre bien immobilier
  • Les gros travaux de rénovation qui entraînent l’augmentation de la valeur du bien
  • Le mobilier, lorsque sa valeur dépasse 500 €.

Notre conseil : le calcul des amortissements répond à des règles fiscales précises, contactez-nous !

 

Le report des déficits

Quand le montant total de vos charges dépasse le montant total de vos recettes, vous êtes en situation de déficit. Le statut de LMNP vous permet de reporter ce déficit pendant 10 ans sans limitation de montant. Mais uniquement sur vos revenus locatifs. Cet avantage vous permet de réduire le montant de vos impôts.

 

 

Investir dans l’immobilier : l'essentiel à connaitre

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

C’est un bon moyen pour vous constituer un patrimoine à transmettre, ou à mobiliser pour obtenir un complément de revenu à la retraite. Il vous permet également de bénéficier d’un effet de levier, en investissant à crédit.

Surtout, l’immobilier représente un placement sûr, y compris en cette période d’inflation. En effet, la demande locative reste forte dans de nombreuses régions. 

 

Les obligations légales du propriétaire bailleur en LMNP

Activité commerciale encadrée par la loi ALUR, tout propriétaire doit louer un logement décent, répondant à ces 5 critères :

  • Surface minimale de 9m2
  • Absence de risques pour la sécurité et la santé du locataire
  • Absence d’animaux nuisibles
  • Mise à disposition de certains équipements (chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées…)
  • Performance énergétique minimale selon la date de signature du bail.

Dans le cas d’une location meublée, vous devez également fournir une liste précise de meubles et équipement : 

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation
  • Vaisselle en nombre suffisant et ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Quant au loyer, son montant est librement fixé, sauf dans les zones tendues. 

 

 

L'essentiel à retenir

Pour optimiser votre fiscalité en LMNP, il faut jouer sur le régime d'imposition. L'option pour le régime réel vous offre indéniablement les meilleurs avantages fiscaux.

 

 

Manque de temps pour tenir votre comptabilité ? Besoin de conseils en matière de fiscalité ? Confiez-nous la gestion de votre patrimoine immobilier pour sécuriser vos revenus locatifs. Contactez-nous !

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