Futur investisseur ou déjà propriétaire d'un bien immobilier que vous envisagez de mettre en location ? Avant toute chose, vous devez décider si vous aller proposer votre logement meublé ou non. Location nue ou meublée, les deux formules ont leurs avantages et leurs inconvénients, tant en termes de rentabilité financière que de fiscalité. Compta In Touch vous partage ici tout ce qu'il y a à savoir sur ces deux solutions et les revenus locatifs qu'ils engendrent. Vous aurez ainsi matière à réflexion pour faire un choix éclairé. Nous sommes à votre écoute pour étudier votre situation et répondre à toutes vos questions !
Pourquoi louer vide ?
Les conditions à connaitre au préalable
Pour pouvoir être mis en location, un logement vide doit répondre aux 5 critères suivants :
- Une surface habitable minimale : au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m
- Une absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire. Le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites, et disposer d'une aération suffisante. Les dispositifs de retenue des personnes, les réseaux et branchements d’électricité et gaz et les équipements de chauffage et production d’eau chaude doivent être conformes aux normes, tandis que les pièces principales doivent avoir un éclairage naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre. De plus, les matériaux de construction, les canalisations et revêtements ne doivent pas présenter de risques pour la santé et la sécurité physique des locataires.
- une absence d’animaux nuisibles et de parasites : cafards, punaises de lit…
- Une performance énergétique suffisante. Depuis le 1er janvier 2023, le logement doit avoir une consommation d’énergie inférieure à 450 kWh par m² de surface habitable et par an.
- Avoir le chauffage, des installations d’évacuation des eaux usées, un coin cuisine, une installation sanitaire intérieure au logement et un réseau électrique conforme aux normes en vigueur.
Le bail d'une location non meublée
La durée minimale du bail est de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique (un particulier), 6 ans si c’est une personne morale (une société). Concernant le préavis, il est fixé à :
- Pour le locataire : 3 mois par défaut, ou 1 mois avec justification (logement situé en zone tendue, mutation professionnelle…)
- Pour le propriétaire : 6 mois avant la fin du bail, uniquement dans le cadre d’un congé pour vente, congé pour reprise, ou reprise pour motif légitime et sérieux.
Le bail doit être rédigé à l’écrit et signé en autant d’exemplaires que de parties : propriétaire, locataire, garant (le cas échéant). Il comporte plusieurs informations obligatoires :
- Sur les parties prenantes : nom, date de prise d’effet et durée du bail
- Sur le logement : consistance, destination, description, nature et montant des travaux effectués depuis le dernier bail ou renouvellement, surface habitable
- Sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie : montant et modalités de paiement
- Et les frais d’agence immobilière le cas échéant.
En outre, il faut annexer au bail un dossier de diagnostic technique, qui comprend notamment le DPE (diagnostic de performance énergétique).
Pourquoi louer un appartement ou une maison en meublé ?
Les conditions à connaitre au préalable, notamment la loi ALUR
La location meublée doit bien sûr répondre aux critères de décence, obligatoires pour toute location. Mais il doit en plus offrir du mobilier indispensable, listé par décret dans le cadre de la loi ALUR en 2015 :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson, four ou four à micro-onde, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation
- Vaisselle en nombre suffisant pour les occupants et ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Au départ, le logement meublé nécessite donc un investissement supplémentaire pour pouvoir l’équiper. En outre, l’état des lieux prendra forcément plus de temps que pour une location nue.
Attention ! En l’absence d'un de ces éléments mobilier obligatoires, le logement sera considéré comme vide, ce qui pourra entraîner la requalification du bail. Auquel cas. la rentabilité financière espérée peut alors ne plus être au rendez-vous !
Le bail d'une location meublée
Par défaut, la durée de location d’un bail meublé est d’1 an, renouvelable automatiquement. Cela dit, si le locataire est un étudiant, la durée peut être abaissée à 9 mois. Auquel cas, il n’y a pas de renouvellement possible ; un nouveau bail devra être signé.
Concernant le préavis, il est fixé à :
- Pour le locataire : 1 mois, sans justification
- Pour le propriétaire : 3 mois avant la fin du bail, uniquement dans le cadre d’un congé pour vente, congé pour reprise, ou reprise pour motif légitime et sérieux.
Il existe aussi un autre bail dans le cadre de la location meublée : le bail mobilité, qui s’adresse aux étudiants, aux stagiaires et aux personnes en mobilité professionnelle. Sa particularité ? Il peut être conclu pour une courte durée, entre 1 et 10 mois. Mais il n’est pas possible de le renouveler.
Location nue ou meublée : comment fixer le loyer ?
L’encadrement des loyers
En principe, le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire bailleur. Différentes caractéristiques font varier le prix : l'emplacement, la proximité des commodités, l'étage, l'exposition, la possibilité de stationnement, la présence d’un jardin, etc.
Mais dans certaines villes, l’encadrement des loyers est en vigueur : Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et les communes de Plaine commune et d’Est ensemble. Dans ces villes, le loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer de référence majoré, fixé localement.
De manière générale, le loyer d’un logement meublé est plus élevé que celui d’un logement vide (de 15 à 30 % plus cher), mais il peut y a voir des exceptions selon la zone géographique.
Les charges et le dépôt de garantie
En plus du loyer, les charges locatives correspondent aux dépenses que le propriétaire se fait rembourser par le locataire : eau froide, eau chaude, chauffage collectif, entretien des parties communes, entretien des espaces extérieurs…
Le paiement des charges locatives se fait soit au forfait, soit sous la forme d’une provision avec régularisation annuelle.
Quant au dépôt de garantie (la caution), versé par le locataire au moment de la signature du bail, son montant est plafonné :
- En location nue : un mois de loyer hors charges maximum
- En location meublée : deux mois de loyer hors charges maximum.
À savoir qu'il est interdit de demander un dépôt de garantie dans le cadre d’un bail mobilité.
L’évolution du loyer
Si le bail le prévoit, le propriétaire a le droit de réviser le montant du loyer une fois par an. Il doit pour cela se baser sur l'indice de référence des loyers (IRL).
Au moment du renouvellement du bail, il est possible d’augmenter le montant du loyer, si celui-ci est sous-évalué par rapport aux prix du marché. Pour ce faire, le propriétaire doit calculer le nouveau loyer à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des biens comparables, sur la base de 6 loyers dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants, ou 3 loyers pour les autres zones géographiques. La proposition devant être adressée au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
Attention, en zone tendue, l’augmentation est limitée. Elle ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les loyers pratiqués dans le voisinage et le dernier loyer appliqué au locataire, et 15 % du coût réel des travaux d’amélioration (si des travaux ont été effectués).
Notez qu'il est désormais interdit d’augmenter le loyer des logements de classe énergétique F ou G.
Fiscalité : quelle est la différence entre la location meublée et non meublée (vide) ?
L’imposition des revenus locatifs issus d'une location en meublé
L'administration fiscale considère la location meublée comme étant une activité commerciale. En conséquence les recettes locatives issues de la location meublée entrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR).
Le taux d’imposition du barème progressif va donc dépendre des autres revenus de votre foyer fiscal. Le propriétaire- bailleur doit déclarer son activité et bénéficie du régime LMNP ou LMP. Autrement dit Loueur de meublé non professionnel ou professionnel dès lors que ses revenus locatifs dépassent un certain seuil.
Vous avez le choix entre ces deux régimes fiscaux :
- Le régime micro BIC sous condition de ne pas dépasser 72 600 € de revenus locatifs par an. L'administration fiscale procède à un abattement forfaire de 50 %, représentatif de vos charges réelles. La tenue de votre comptabilité est simplifiée mais vous ne pouvez pas déduire vos dépenses professionnelles (assurances, travaux, intérêts d'emprunts etc.). Dans le cadre d'un meublé de tourisme, l'abattement forfaitaire s'élève à 71%.
- Le régime réel. Opter pour ce régime vous permet de déduire de votre résultat fiscal vos charges réelles et d'amortir votre bien immobilier et le mobilier.
L’imposition des revenus fonciers issus d'une location nue
La location nue génère des revenus fonciers, et non pas des BIC. Là aussi vous avez le choix entre les deux régimes d'imposition :
- Le régime micro foncier, tant que vos recettes locatives ne dépassent pas 15 000 € par an. L'administration fiscale procède alors à un abattement forfaire de 30 %, représentatif de vos charges réelles. Les conséquences sont les mêmes que celles du régime fiscal micro BIC. Vous trouvez les détails ici.
- Le régime réel. Seul ce régime vous permet de déduire vos dépenses professionnelles. En revanche, l'amortissement n'est pas possible en location nue.
À savoir que si vous choisissez le régime réel, l'option est irrévocable pendant 3 ans.
Quel est le type de location le plus rentable ?
Grâce à l’abattement forfaitaire plus élevé sous le régime micro, ou à la possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier sous le régime BIC au réel, la location en meublé semble plus avantageuse en matière de fiscalité.
Notez toutefois que les propriétaires-bailleurs de meublés sont redevables de la CFE (cotisation foncière des entreprises), ce qui n’est pas le cas ceux qui louent un logement vide.
Point par point étudions la question ensemble.
Le coût d'entretien du logement
Pour savoir s’il est intéressant d’investir dans un bien en location, il faut tenir compte du montant des frais d’entretien et des travaux nécessaires, qui varient forcément selon l’ancienneté du bâti.
De plus, la remise en état du logement est nécessaire entre deux locataires. Et en meublé, il faudra en plus remplacer les meubles au besoin. L'amortissement comptable permet justement d'anticiper le remplacement et les travaux nécessaires. Contactez-nous pour avoir plus d'informations à ce sujet.
Le calcul de la rentabilité locative
Pour connaître la rentabilité brute d’un bien immobilier en location, il faut appliquer la formule suivante :
- Montant des loyers perçus par an / Prix d’acquisition du bien x 100.
En déduisant des loyers les différentes charges liées à l’investissement immobilier, on obtient la rentabilité nette. Il s’agit des charges non récupérables, des frais de gestion, des impôts, des dépenses liées aux travaux, aux assurances ou encore aux intérêts d’emprunt.
En termes de rentabilité, la location meublée est généralement plus intéressante pour le bailleur, aussi bien au niveau de la rentabilité brute (étant donné que les loyers perçus sont souvent plus élevés) que de la rentabilité nette (grâce à la fiscalité avantageuse sous le régime fiscal du réel).
Anticiper la vacance locative en meublé
Au-delà de la rentabilité affichée, un élément est à prendre en compte : la vacance locative. Cette élément étant spécifique à l'investissement immobilier.
La vacance locative correspond à la période durant laquelle le bien n’est pas loué. Il ne génère donc pas de loyer pour le propriétaire, alors qu'il doit continuer à payer les charges associées. Or, le bail meublé attire souvent des locataires qui n’ont pas vocation à rester plusieurs années dans le logement. De fait, le turn-over des locataires est généralement plus important en location meublée, ce qui accroît le risque de vacance locative.
La fiscalité des plus-value en cas de revente du bien loué
En cas de revente du bien immobilier, les plus-values sont taxées à hauteur de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Toutefois, les propriétaires-bailleurs placés sous le régime LMP bénéficient d’un régime particulièrement intéressant. En effet, ils sont exonérés d’impôt sur les plus-values :
- L'exonération est partielle lorsque les revenus locatifs sont compris entre 90 000 € et 126 000 €
- L'exonération est totale si l’activité a été exercée pendant au moins 5 ans, et que le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 90 000 € au cours des deux dernières années.
Est-il plus avantageux de louer en meublé ou non meublé ?
Du point de vue d'un locataire, un logement meublé permet une installation rapide, tandis qu'un logement vide pourra plus facilement être personnalisé en fonction du mode de vie de chacun.
Indépendamment des critères financiers qui conduisent à mettre son bien en location vide ou meublée, il faut donc tenir compte de la réalité du marché locatif :
- Les attentes des locataires : la location meublée conviendra parfaitement à des étudiants, des jeunes actifs ou encore des personnes nouvellement arrivées dans une région.
- Les caractéristiques du logement : s’il est courant de louer un petit appartement en meublé, les grands appartements et maisons sont généralement loués vides
- La situation géographique du bien : les villes étudiantes et dynamiques en termes d’emploi attirent davantage des profils adaptés à la location meublée.
Tous ces éléments doivent être soigneusement étudiés pour choisir entre la location meublée et la location nue.
Location nue ou meublée : comment déclarer votre activité locative ?
Les propriétaires d’un bien immobilier mis en location nue doivent simplement indiquer les revenus encaissés au moment de la déclaration d’impôt sur le revenu.
En revanche si le bien est loué en meublé, l'activité étant commerciale, les propriétaires doivent déclarer leur activité à l'administration fiscale en remplissant le formulaire P0i (Cerfa n° 11921*05) afin d’obtenir un numéro SIRET.
Confiez-nous ces formalités et votre comptabilité !
L’essentiel à retenir
La location nue est plus simple à gérer, et plus stable en raison d'une plus faible rotation des locataires. Mais en termes de rentabilité, la location meublée est plus intéressante grâce à une fiscalité avantageuse et l'amortissement comptable. Dans tous les cas, il faut également prendre en compte le marché immobilier local et la nature de votre bien.
Vous avez besoin d'aide pour choisir l'investissement le plus adapté à votre situation ? Pour tenir votre comptabilité et gérer l'amortissement ? Contactez l’un de nos experts-comptables Compta in Touch.
